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Maison de ville 4 pièces 122 m²

VilleSaint-Girons (09)
Surface122
Coût Total136 940
Loyer Annuel11 565
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+142
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 606,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 122 m²

Située à Saint-Girons (09200), cette maison bénéficie d'un emplacement privilégié au cœur de la ville. Saint-Girons, connue pour sa tranquillité et son charme pittoresque, offre un cadre de vie agréable et authentique. Vous apprécierez la proximité des commerces, restaurants et services essentiels, ainsi que la beauté de la nature environnante offrant de nombreuses possibilités de promenades et de loisirs en plein air.

Cette maison de ville d'une surface habitable de 122 m² se compose de 4 pièces dont 3 chambres, idéales pour accueillir une famille. Avec 2 toilettes, elle offre un confort pratique au quotidien. La propriété se distingue par son charme intérieur et son ambiance chaleureuse, parfaitement adaptée à une vie de quartier conviviale.À vous la tranquillité d'une jolie rue calme, à découvrir au cœur de Saint-Girons.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 74 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : David AVALLET, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Chambéry sous le numéro 440610020

Surface : 122 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.985410, 1.142555
Total : 136 940
Prix d'acquisition : 74 000
Travaux : 57 020
Valeur du bien : 131 020
Frais de notaire : 5 920
Coût estimé : 5 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 964€/mois
Loyer annuel estimé : 11565€/an
Fourchette totale : 734€ - 1265€/mois
Fourchette annuelle : 8811€ - 15179€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 11.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 456,41 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 682
Prix d'achat :74 000
Décote à l'achat :-103 682 (-58.4%)
Marge achat-revente :40 742€ (22.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 725,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 726,18
Coût de l'assurance :11 982,25
Taxe foncière : 1 156,46€/an
Soit par mois : 96,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 963,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :141,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du couloir avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible - usure importante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 020(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:7 820
    Isolation toiture/combles: 122 m² × 60€/m² = 7320€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 250
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 750€ = 11250€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Couloir - Rénovation:800
    Rénovation couloir: 4 m² × 200€/m² = 800€ (incluant peinture et revêtement de sol)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 964 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 565 €/an
Calcul : 964 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 940 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 156 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 389
Revenus locatifs : +11 565
Charges déductibles : -63 389
Résultat foncier Année 1 : -51 824(Déficit de 51 824 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 424
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 369 €/an
Revenus locatifs : +11 565
Charges déductibles : -6 369
Résultat foncier Années 2+ : 5 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30423.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 56563 3934 737-51 82821 400 €30 428 €30 428 €
211 7966 2494 6135 547--24 881 €
312 0326 1204 4855 911--18 970 €
412 2725 9874 3526 285--12 685 €
512 5185 8494 2146 668--6 017 €
612 7685 7074 0717 061---
713 0245 5593 9237 465---
813 2845 4063 7707 878---
913 5505 2473 6128 302---
1013 8215 0833 4478 738---
1114 0974 9133 2789 184---
1214 3794 7373 1019 642---
1314 6674 5552 91910 112---
1414 9604 3662 73010 594---
1515 2594 1712 53511 089---
1615 5643 9682 33311 596---
1715 8763 7592 12312 117---
1816 1933 5421 90612 652---
1916 5173 3171 68113 200---
2016 8473 0841 44813 764---
2117 1842 8431 20714 342---
2217 5282 59395714 935---
2317 8792 33569915 544---
2418 2362 06743116 169---
2518 6011 79015416 811---
TOTAL370 417166 64068 726203 77721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 777
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 429-6 420+8 849
2+2 4290+2 429
3+2 4290+2 429
4+2 4290+2 429
5+2 4290+2 429
6+2 429+313+2 116
7+2 429+2 239+190
8+2 429+2 363+66
9+2 429+2 491-62
10+2 429+2 621-192
11+2 429+2 755-326
12+2 429+2 893-464
13+2 429+3 034-605
14+2 429+3 178-749
15+2 429+3 327-898
16+2 429+3 479-1 050
17+2 429+3 635-1 206
18+2 429+3 796-1 367
19+2 429+3 960-1 531
20+2 429+4 129-1 700
21+2 429+4 302-1 873
22+2 429+4 480-2 051
23+2 429+4 663-2 234
24+2 429+4 851-2 422
25+2 429+5 043-2 614
Total+60 725+61 133+-408
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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