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Ancien corps de ferme avec dépendances et piscine Saint-Ho

VilleSaint-Hostien (43)
Surface350
Coût Total370 940
Loyer Annuel30 339
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+310
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 292 000 €
Surface : 350 m²
Prix au m² : 834,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Ancien corps de ferme avec dépendances et piscine Saint-Hostien

Situé dans un environnement calme avec belle vue dégagée, ancien corps de ferme offrant un beau potentiel composé :

Une partie habitable d'environ 131m2 entièrement rénovée et remise au goût du jour Anciennes étables + grange d'environ 100 m2 à rénover Une annexe indépendante d'environ 40 m2 sur deux niveaux à terminer Une ruine présente sur la propriété offrant encore du potentiel supplémentaire

Le tout sur un secteur très tranquille sans nuisance de la RN88 ni du futur tracé.

Vous profiterez également d'une piscine 12x5 idéale pour les beaux jours.

Bien pouvant convenir pour :

résidence principale projet de gîtes activité professionnelle investissement touristique ou familial

Bien rare sur le secteur avec fort potentiel d'évolution.

Plus d'informations sur demande. Cedric Caranton Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent commercial de votre secteur, régulièrement immatriculé au RSAC de SAINT ETEINNE ou du PUY EN VELAY (plus d'informtion sur le site d'EN APARTÉ), agissant pour le compte de la SARL EN APARTÉ, Agence Immobilière, 23 Place Chavanelle 42000 SAINT ETIENNE, RCS SAINT ETIENNE no 5013843300032, Carte professionnelle T no CPI 42022019000039321 délivrée par la CCI LYON METROPOLE SAINT-ETIENNE ROANNE, portant la mention ''Transactions sur immeubles et fonds de commerce'', sans détention de fonds. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://en-aparte.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Saint-Hostien
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43260
Coordonnées : 45.062739, 4.045336
Total : 370 940
Prix d'acquisition : 292 000
Travaux : 55 580
Valeur du bien : 347 580
Frais de notaire : 23 360
Coût estimé : 23 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 350
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 2528€/mois
Loyer annuel estimé : 30339€/an
Fourchette totale : 1865€ - 3428€/mois
Fourchette annuelle : 22378€ - 41132€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 11.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 942,86 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :680 001
Prix d'achat :292 000
Décote à l'achat :-388 001 (-57.1%)
Marge achat-revente :309 061€ (45.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :370 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 857,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :108,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 965,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 163,92
Coût de l'assurance :32 457,25
Taxe foncière : 3 033,88€/an
Soit par mois : 252,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 528,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 218,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :310,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 350 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 350 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine moderne mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon bien entretenu mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 580(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:24 500
    Isolation des combles perdus: 350 m² × 70€/m² = 24500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:6 300
    Remplacement de 7 fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 900€ = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Pose de parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture des murs et plafonds de la cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture des murs et plafonds du salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Hostien (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 528 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 339 €/an
Calcul : 2 528 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 820 €/an
Base de calcul : Emprunt de 370 940 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 298 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 034 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 732
Revenus locatifs : +30 339
Charges déductibles : -72 732
Résultat foncier Année 1 : -42 393(Déficit de 42 393 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 993
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 152 €/an
Revenus locatifs : +30 339
Charges déductibles : -17 152
Résultat foncier Années 2+ : 13 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20993.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 292 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 189 800(65% de 292 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 902 €/an
Calcul : 189 800 € × 3,636% = 6 902
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 33972 74412 832-42 40621 400 €21 006 €21 006 €
230 94616 82812 49614 117--6 888 €
331 56516 48012 14815 084---
432 19616 12011 78716 076---
532 84015 74611 41417 093---
633 49715 36011 02718 137---
734 16614 95910 62719 207---
834 85014 54510 21220 305---
935 54714 1159 78321 431---
1036 25813 6719 33922 587---
1136 98313 2108 87823 773---
1237 72312 7338 40124 989---
1338 47712 2407 90726 237---
1439 24711 7287 39627 518---
1540 03111 1996 86728 833---
1640 83210 6506 31830 182---
1741 64910 0835 75031 566---
1842 4829 4955 16232 987---
1943 3318 8864 55334 446---
2044 1988 2553 92335 943---
2145 0827 6023 27037 480---
2245 9846 9262 59339 058---
2346 9036 2251 89340 678---
2447 8415 5001 16842 341---
2548 7984 74941744 049---
TOTAL971 762350 048186 164621 71421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 621 714
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 339 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 371-6 420+12 791
2+6 3710+6 371
3+6 371+2 459+3 912
4+6 371+4 823+1 548
5+6 371+5 128+1 243
6+6 371+5 441+930
7+6 371+5 762+609
8+6 371+6 092+279
9+6 371+6 429-58
10+6 371+6 776-405
11+6 371+7 132-761
12+6 371+7 497-1 126
13+6 371+7 871-1 500
14+6 371+8 255-1 884
15+6 371+8 650-2 279
16+6 371+9 054-2 683
17+6 371+9 470-3 099
18+6 371+9 896-3 525
19+6 371+10 334-3 963
20+6 371+10 783-4 412
21+6 371+11 244-4 873
22+6 371+11 717-5 346
23+6 371+12 203-5 832
24+6 371+12 702-6 331
25+6 371+13 215-6 844
Total+159 275+186 514+-27 239
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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