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Appartement 2 pièces 44 m²

Bien expiré
VilleFreyming-Merlebach (57)
Surface44m²
Coût Total81 460€
Loyer Annuel5 680€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 47 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 068,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces de 44 m2 l'appartement se compose d'un hall d'entrée avec placard 1 séjour 1 cuisine équipée 1 salle de bain 1 chambre 1 cave fenêtres récentes triple vitrage radiateurs électriques à inertie Idéal premier achat ou investisseur

Ville : Freyming-Merlebach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57800
Coordonnées : 49.151577, 6.802779
Total : 81 460€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 30 700€
Valeur du bien : 77 700€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 10.76€/m²/mois
Fourchette : 8.51€ - 13.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 473€/mois
Loyer annuel estimé : 5680€/an
Fourchette totale : 375€ - 598€/mois
Fourchette annuelle : 4495€ - 7178€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :402,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :23,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 426,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 315,26€
Coût de l'assurance :7 127,75€
Taxe foncière : 568,04€/an
Soit par mois : 47,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 473,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 473,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des radiateurs électriques à inertie par des radiateurs basse consommation
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre sans photo - sol nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour le salon sans photo - sol nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 700 €(698 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 700€
    Remplacement radiateurs basse consommation: 1 système pour 44 m² × 100€/m² = 4400€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:19 500€
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200€
    Pose parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 800€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Freyming-Merlebach (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 680 €/an
Calcul : 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 718 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 460 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 285 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 271 €
Revenus locatifs : +5 680 €
Charges déductibles : -34 271 €
Résultat foncier Année 1 : -28 591 €(Déficit de 28 591 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 191 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 571 €/an
Revenus locatifs : +5 680 €
Charges déductibles : -3 571 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 109 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7190.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 680 €34 274 €2 721 €-28 594 €21 400 €7 194 €7 194 €
25 794 €3 502 €2 648 €2 292 €--4 901 €
35 910 €3 427 €2 573 €2 483 €--2 418 €
46 028 €3 349 €2 496 €2 679 €---
56 149 €3 269 €2 416 €2 880 €---
66 272 €3 186 €2 333 €3 086 €---
76 397 €3 100 €2 247 €3 297 €---
86 525 €3 012 €2 158 €3 513 €---
96 655 €2 920 €2 067 €3 736 €---
106 789 €2 825 €1 972 €3 964 €---
116 924 €2 727 €1 874 €4 198 €---
127 063 €2 625 €1 772 €4 438 €---
137 204 €2 520 €1 667 €4 684 €---
147 348 €2 412 €1 559 €4 937 €---
157 495 €2 299 €1 446 €5 196 €---
167 645 €2 183 €1 330 €5 462 €---
177 798 €2 063 €1 210 €5 735 €---
187 954 €1 939 €1 086 €6 015 €---
198 113 €1 810 €957 €6 303 €---
208 275 €1 677 €824 €6 598 €---
218 441 €1 540 €686 €6 901 €---
228 610 €1 397 €544 €7 212 €---
238 782 €1 250 €397 €7 532 €---
248 957 €1 098 €245 €7 860 €---
259 137 €940 €87 €8 196 €---
TOTAL181 945 €91 344 €39 315 €90 601 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 193 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 193 €-6 420 €+7 613 €
2+1 193 €0 €+1 193 €
3+1 193 €0 €+1 193 €
4+1 193 €+78 €+1 115 €
5+1 193 €+864 €+329 €
6+1 193 €+926 €+267 €
7+1 193 €+989 €+204 €
8+1 193 €+1 054 €+139 €
9+1 193 €+1 121 €+72 €
10+1 193 €+1 189 €+4 €
11+1 193 €+1 259 €-66 €
12+1 193 €+1 331 €-138 €
13+1 193 €+1 405 €-212 €
14+1 193 €+1 481 €-288 €
15+1 193 €+1 559 €-366 €
16+1 193 €+1 639 €-446 €
17+1 193 €+1 720 €-527 €
18+1 193 €+1 805 €-612 €
19+1 193 €+1 891 €-698 €
20+1 193 €+1 979 €-786 €
21+1 193 €+2 070 €-877 €
22+1 193 €+2 164 €-971 €
23+1 193 €+2 260 €-1 067 €
24+1 193 €+2 358 €-1 165 €
25+1 193 €+2 459 €-1 266 €
Total+29 825 €+27 180 €+2 645 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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