Appartement 8 pièces 175 m²

VilleAjaccio (2A)

Surface175m²

Coût Total377 560€

Loyer Annuel27 709€

Rentabilité7.34%

Cashflow/mois+88€

Prix : 274 000 €

Surface : 175 m²

Prix au m² : 1 565,71 €/m²

Chambres : 4

Pièces : 8

Étage : 7

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Appartement 8 pièces 175 m²

2 APPARTEMENTS T3 FORMANT UN SEUL LOT T6 A RENOVER ROOF TOP TRES RARE 175M2 + 17M2 BALCON+ CAVE + COPROPRIETE AVEC TRAVAUX VOTE L'agence Seren'Immo vous propose en exclusivité, à l'entrée de la ville d'Ajaccio, dans une copropriété entretenue avec parking sécurisé et facilité de stationnement, bien situé au calme et à proximité immédiate des commerces des écoles et des transports en commun, un grand appartement d'une superficie de 106.20m2 carrez ouvert sur 2 loggia de 31m2 chacune et un balcon de 17m2 au 7ème et dernier étage avec ascenseur. De type T6, il se compose d'une entrée, un séjour, 2 cuisines séparées, 4 chambres, une salle de bains, un WC indépendant, une salle d'eau, un séchoir et une pièce de vie. Travaux à prévoir. Bien très rare très belle opportunité. Une cave complète ce lot.

Surface : 175 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/02/2025

Consommation énergie primaire : 318 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 318 kWh/m²/an

Ville : Ajaccio

Département : Corse-du-Sud

Région : Corse

Code postal : 20090

Coordonnées : 41.934220, 8.782434

Total : 377 560€

Prix d'acquisition : 274 000€

Travaux : 81 640€

Valeur du bien : 355 640€

Frais de notaire : 21 920€

Coût estimé : 21 920€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 175m²

Loyer prédit : 13.19€/m²/mois

Fourchette : 10.14€ - 17.18€/m²/mois

Loyer total estimé : 2309€/mois

Loyer annuel estimé : 27709€/an

Fourchette totale : 1774€ - 3006€/mois

Fourchette annuelle : 21285€ - 36074€/an

Rentabilité brute :7.34%

Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.55%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :4 490,34 €/m²

Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :785 810 €

Prix d'achat :274 000 €

Décote à l'achat :-511 810€ (-65.1%)

Marge achat-revente :408 250€ (51.9%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :377 560€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 880,04€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.45%

Assurance emprunteur :110,12€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 990,17€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 453,48€

Coût de l'assurance :33 036,50€

Taxe foncière : 2 770,95€/an

Soit par mois : 230,91€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 309,12€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 2 221,08€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :88,05€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 175 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 18 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10m²)

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 unité

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 4 chambres

Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)

Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres

Quantité: 4 chambres

Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon

Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 640 €(467 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage - Remplacement système:12 500€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 2 500€
Menuiseries - Fenêtres:25 740€
Fenêtres double vitrage PVC: 18 fenêtres × 1 300€/fenêtre = 23 400€, Main d'œuvre: 2 340€
Eau chaude - Chauffe-eau:5 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4 500€/unité = 4 500€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine - Rénovation complète:18 000€
Cuisine complète: 1 cuisine × 15 000€/cuisine = 15 000€, Main d'œuvre: 3 000€
Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10 000€/salle de bain = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
Chambres - Revêtement sol:4 200€
Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2 400€, Main d'œuvre: 1 800€
Chambres - Peinture:3 000€
Peinture murs et plafonds: 4 chambres (environ 80 m²) × 30€/m² = 2 400€, Main d'œuvre: 600€
Salon - Peinture:1 200€
Peinture murs et plafonds: 1 salon (environ 30 m²) × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ajaccio (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 43 240€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 309 €/mois

Revenus locatifs annuels : 27 709 €/an

Calcul : 2 309 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 861 €/an

Base de calcul : Emprunt de 377 560 € à 3.45% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 321 €/an

Calcul : 110 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 771 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 640 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 594 €

Revenus locatifs : +27 709 €

Charges déductibles : -98 594 €

Résultat foncier Année 1 : -70 884 €(Déficit de 70 884 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 49 484 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 954 €/an

Revenus locatifs : +27 709 €

Charges déductibles : -16 954 €

Résultat foncier Années 2+ : 10 756 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49484.27 € reporté.

Prix d'achat du bien : 274 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 178 100 €(65% de 274 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 6 476 €/an

Calcul : 178 100 € × 3,636% = 6 476 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	27 709 €	98 606 €	12 874 €	-70 897 €	21 400 €	49 497 €	49 497 €
2	28 264 €	16 626 €	12 534 €	11 637 €	-	-	37 859 €
3	28 829 €	16 275 €	12 183 €	12 554 €	-	-	25 305 €
4	29 406 €	15 911 €	11 819 €	13 494 €	-	-	11 811 €
5	29 994 €	15 535 €	11 442 €	14 459 €	-	-	-
6	30 594 €	15 145 €	11 053 €	15 448 €	-	-	-
7	31 205 €	14 742 €	10 649 €	16 464 €	-	-	-
8	31 829 €	14 324 €	10 232 €	17 505 €	-	-	-
9	32 466 €	13 892 €	9 800 €	18 574 €	-	-	-
10	33 115 €	13 445 €	9 352 €	19 671 €	-	-	-
11	33 778 €	12 982 €	8 889 €	20 796 €	-	-	-
12	34 453 €	12 503 €	8 410 €	21 951 €	-	-	-
13	35 142 €	12 007 €	7 914 €	23 136 €	-	-	-
14	35 845 €	11 493 €	7 401 €	24 352 €	-	-	-
15	36 562 €	10 962 €	6 870 €	25 600 €	-	-	-
16	37 293 €	10 412 €	6 320 €	26 881 €	-	-	-
17	38 039 €	9 843 €	5 750 €	28 196 €	-	-	-
18	38 800 €	9 254 €	5 161 €	29 546 €	-	-	-
19	39 576 €	8 644 €	4 551 €	30 932 €	-	-	-
20	40 367 €	8 012 €	3 920 €	32 355 €	-	-	-
21	41 175 €	7 359 €	3 267 €	33 816 €	-	-	-
22	41 998 €	6 683 €	2 590 €	35 316 €	-	-	-
23	42 838 €	5 983 €	1 890 €	36 855 €	-	-	-
24	43 695 €	5 258 €	1 166 €	38 437 €	-	-	-
25	44 569 €	4 508 €	416 €	40 061 €	-	-	-
TOTAL	887 543 €	370 404 €	186 453 €	517 140 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 517 140 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 709 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +5 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+5 819 €	-6 420 €	+12 239 €
2	+5 819 €	0 €	+5 819 €
3	+5 819 €	0 €	+5 819 €
4	+5 819 €	0 €	+5 819 €
5	+5 819 €	+794 €	+5 025 €
6	+5 819 €	+4 635 €	+1 184 €
7	+5 819 €	+4 939 €	+880 €
8	+5 819 €	+5 252 €	+567 €
9	+5 819 €	+5 572 €	+247 €
10	+5 819 €	+5 901 €	-82 €
11	+5 819 €	+6 239 €	-420 €
12	+5 819 €	+6 585 €	-766 €
13	+5 819 €	+6 941 €	-1 122 €
14	+5 819 €	+7 306 €	-1 487 €
15	+5 819 €	+7 680 €	-1 861 €
16	+5 819 €	+8 064 €	-2 245 €
17	+5 819 €	+8 459 €	-2 640 €
18	+5 819 €	+8 864 €	-3 045 €
19	+5 819 €	+9 280 €	-3 461 €
20	+5 819 €	+9 707 €	-3 888 €
21	+5 819 €	+10 145 €	-4 326 €
22	+5 819 €	+10 595 €	-4 776 €
23	+5 819 €	+11 057 €	-5 238 €
24	+5 819 €	+11 531 €	-5 712 €
25	+5 819 €	+12 018 €	-6 199 €
Total	+145 475 €	+155 142 €	+-9 667 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement 8 pièces 175 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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