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Immeuble 90 m² Baccarat

Bien expiré
VilleBaccarat (54)
Surface90m²
Coût Total443 380€
Loyer Annuel9 075€
Rentabilité2.05%
Cashflow/mois-1 641€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 81 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 90 m² Baccarat

Sous compromis : A VENDRE, AFTER Immobilier vous propose, EN EXCLUSIVITÉ, à BACCARAT, dans secteur calme, un immeuble sans copropriété composé au rez-de-chaussée d'un ancien local professionnel de 15 m² pouvant être loué, au 1er et 2ème étage, 2 appartements 3 pièces en location courte durée. Contact exclusif Jérémy LOUIS Agent commercial Tél : [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] R.S.A.C. NANCY 827 723 412 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/06/2023

Consommation énergie primaire : 245 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Baccarat
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54120
Coordonnées : 48.443510, 6.714733
Total : 443 380€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 355 900€
Valeur du bien : 436 900€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9075€/an
Fourchette totale : 606€ - 944€/mois
Fourchette annuelle : 7267€ - 11332€/an
Rentabilité brute :2.05%
Fourchette de rentabilité :1.64% - 2.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :443 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 195,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :125,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 321,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :215 407,05€
Coût de l'assurance :37 687,30€
Taxe foncière : 907,50€/an
Soit par mois : 75,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 756,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 397,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 640,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement des fixtures et carrelage partiel pour rafraîchir la salle de bain
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3.5/5 visible - carrelage légèrement usé, fixtures fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 10 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :355 900 €(3 954 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 90 m² × 150€/m² = 13500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ / fenêtre = 7200€ (installation comprise)
  • Eau chaude:315 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système pour 90 m² × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (installation comprise)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (installation comprise)
  • Salon:400€
    Peinture salon: 10 m² × 40€/m² = 400€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Baccarat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 335 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 075 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 883 €/an
Base de calcul : Emprunt de 443 380 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 507 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 355 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 373 198 €
Revenus locatifs : +9 075 €
Charges déductibles : -373 198 €
Résultat foncier Année 1 : -364 123 €(Déficit de 364 123 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 342 723 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 298 €/an
Revenus locatifs : +9 075 €
Charges déductibles : -17 298 €
Résultat foncier Années 2+ : -8 223 €/an(Déficit de 8 223 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 336915.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 075 €373 213 €14 898 €-364 137 €21 400 €342 737 €342 737 €
29 257 €16 917 €14 502 €-7 660 €2 415 €5 245 €347 983 €
39 442 €16 508 €14 093 €-7 066 €2 415 €4 651 €352 634 €
49 630 €16 084 €13 669 €-6 454 €2 415 €4 039 €356 673 €
59 823 €15 646 €13 231 €-5 823 €2 415 €3 408 €360 081 €
610 020 €15 193 €12 778 €-5 174 €2 415 €2 759 €362 840 €
710 220 €14 725 €12 310 €-4 505 €2 415 €2 090 €364 930 €
810 424 €14 240 €11 825 €-3 815 €2 415 €1 400 €366 330 €
910 633 €13 738 €11 323 €-3 105 €2 415 €690 €367 020 €
1010 846 €13 219 €10 804 €-2 373 €2 373 €-367 020 €
1111 062 €12 682 €10 267 €-1 620 €1 620 €-367 020 €
1211 284 €12 127 €9 712 €-843 €843 €-24 282 €
1311 509 €11 552 €9 137 €-43 €43 €-19 037 €
1411 740 €10 957 €8 542 €782 €--13 604 €
1511 974 €10 342 €7 927 €1 632 €--8 715 €
1612 214 €9 706 €7 291 €2 508 €--4 431 €
1712 458 €9 048 €6 633 €3 410 €--770 €
1812 707 €8 367 €5 952 €4 340 €---
1912 961 €7 662 €5 247 €5 299 €---
2013 221 €6 933 €4 518 €6 287 €---
2113 485 €6 179 €3 764 €7 306 €---
2213 755 €5 399 €2 984 €8 355 €---
2314 030 €4 592 €2 177 €9 437 €---
2414 310 €3 758 €1 343 €10 553 €---
2514 597 €2 894 €479 €11 703 €---
TOTAL290 676 €631 682 €215 407 €-341 006 €45 598 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 13 680 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -341 006 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 906 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 906 €-6 420 €+8 326 €
2+1 906 €-724 €+2 630 €
3+1 906 €-724 €+2 630 €
4+1 906 €-724 €+2 630 €
5+1 906 €-724 €+2 630 €
6+1 906 €-724 €+2 630 €
7+1 906 €-724 €+2 630 €
8+1 906 €-724 €+2 630 €
9+1 906 €-724 €+2 630 €
10+1 906 €-712 €+2 618 €
11+1 906 €-486 €+2 392 €
12+1 906 €-253 €+2 159 €
13+1 906 €-13 €+1 919 €
14+1 906 €0 €+1 906 €
15+1 906 €0 €+1 906 €
16+1 906 €0 €+1 906 €
17+1 906 €0 €+1 906 €
18+1 906 €+1 071 €+835 €
19+1 906 €+1 590 €+316 €
20+1 906 €+1 886 €+20 €
21+1 906 €+2 192 €-286 €
22+1 906 €+2 507 €-601 €
23+1 906 €+2 831 €-925 €
24+1 906 €+3 166 €-1 260 €
25+1 906 €+3 511 €-1 605 €
Total+47 650 €+5 074 €+42 576 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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