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vente - appartement

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface66.61
Coût Total175 520
Loyer Annuel9 544
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-415
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 66.61 m²
Prix au m² : 1 936,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Cave, Parking, Salle de bain, Salle d eau, Petit prix

Plongez au cœur de Grenoble avec cet appartement de 66,61 m², idéalement situé dans un quartier recherché et animé. Niché au premier étage d'un immeuble de six étages, ce bien se distingue par sa clarté et son agencement optimisé. Dès votre entrée, vous serez accueilli par un salon spacieux, parfait pour partager des moments chaleureux en famille ou entre amis. Trois chambres confortables viennent compléter cet espace de vie, accompagnées d'une salle de bain moderne. Le balcon de 6 m² est un véritable atout, offrant un espace extérieur agréable pour profiter des journées ensoleillées.

L'emplacement de cet appartement est un véritable avantage, avec une proximité immédiate des commerces, des écoles et des transports en commun, facilitant ainsi votre quotidien. Le quartier, à la fois calme et bien desservi, est particulièrement adapté aux familles, avec des établissements scolaires situés à moins de 100 m. L'immeuble propose un confort supplémentaire grâce à un ascenseur et un parking souterrain sécurisé de 86 places.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 66,61 m²
  • Étage : 1er sur 6
  • Chambres : 3
  • Salle de bain : 1
  • Balcon : 6 m²
  • Cave : 6 m²
  • Parking : 86 places, souterrain
  • Ascenseur : Oui
  • Année de construction : 1974
  • Chauffage : Électrique individuel
  • Cuisine : Séparée
  • DPE : D (244 kWh/m²/an)
  • GES : B (7 kg CO2/m²/an)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.173878, 5.725163
Total : 175 520
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 36 200
Valeur du bien : 165 200
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.61
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 795€/mois
Loyer annuel estimé : 9544€/an
Fourchette totale : 620€ - 1021€/mois
Fourchette annuelle : 7437€ - 12248€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :867,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :51,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 918,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 711,70
Coût de l'assurance :15 358,00
Taxe foncière : 1 825,00€/an
Soit par mois : 152,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 139,33€/mois
Soit par an : 1 671,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 795,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 210,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-414,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/eau pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 66,61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant une mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un rafraîchissement.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, travaux cosmétiques recommandés.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 1500€, Carrelage: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Cuisine:1 500
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et vérification installations: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 544 €/an
Calcul : 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 857 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 520 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 825 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 672 €/an
Calcul : 139 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 168
Revenus locatifs : +9 544
Charges déductibles : -46 168
Résultat foncier Année 1 : -36 624(Déficit de 36 624 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 224
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 968 €/an
Revenus locatifs : +9 544
Charges déductibles : -9 968
Résultat foncier Années 2+ : -424 €/an(Déficit de 424 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15224.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 54446 1745 863-36 63021 400 €15 230 €15 230 €
29 7359 8185 706-8383 €-15 230 €
39 9309 6565 545273--14 956 €
410 1289 4895 378639--14 317 €
510 3319 3175 2051 014--13 303 €
610 5389 1385 0271 400--11 903 €
710 7488 9534 8421 795--10 108 €
810 9638 7624 6512 201--7 907 €
911 1838 5644 4532 618--5 289 €
1011 4068 3604 2493 046--2 243 €
1111 6348 1484 0373 486---
1211 8677 9303 8183 937---
1312 1047 7033 5924 401---
1412 3467 4693 3584 877---
1512 5937 2273 1165 366---
1612 8456 9772 8665 868---
1713 1026 7182 6076 384---
1813 3646 4502 3396 914---
1913 6316 1732 0627 458---
2013 9045 8871 7758 017---
2114 1825 5901 4798 592---
2214 4665 2841 1729 182---
2314 7554 9678559 789---
2415 0504 63952710 412---
2515 3514 29918811 052---
TOTAL305 703223 69484 71282 00921 483Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 445
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 009
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 544 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 004-6 420+8 424
2+2 004-25+2 029
3+2 0040+2 004
4+2 0040+2 004
5+2 0040+2 004
6+2 0040+2 004
7+2 0040+2 004
8+2 0040+2 004
9+2 0040+2 004
10+2 0040+2 004
11+2 004+373+1 631
12+2 004+1 181+823
13+2 004+1 320+684
14+2 004+1 463+541
15+2 004+1 610+394
16+2 004+1 760+244
17+2 004+1 915+89
18+2 004+2 074-70
19+2 004+2 237-233
20+2 004+2 405-401
21+2 004+2 578-574
22+2 004+2 755-751
23+2 004+2 937-933
24+2 004+3 123-1 119
25+2 004+3 316-1 312
Total+50 100+24 603+25 497
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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