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Appartement à vendre

VillePontet (84)
Surface66.2m²
Coût Total139 920€
Loyer Annuel8 306€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 66.2 m²
Prix au m² : 1 314,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé en 4ème étage d'une résidence bien entretenue, cet appartement représente une opportunité d'investissement sûre , rentable et sans risque immédiat. Le bien est actuellement loué 600 euros par mois charges comprises à un locataire sérieux, fiable et déjà en place, garantissant une rentabilité immédiate dès l'acquisition. C'est un type 4 composé d'un vaste salon/salle à manger avec accès à un balcon, une cuisine indépendante équipée, deux chambres, une salle d'eau. Il dispose de la climatisation réversible, d'une cave en rez-de-chaussée et le stationnement est gratuit et facile autour de la résidence. Charges mensuelles 50 euros. Rentabilité brut HC 7..17 DPE D Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence agence : 1898

Ville : Pontet
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84130
Coordonnées : 43.961940, 4.864630
Total : 139 920€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 45 960€
Valeur du bien : 132 960€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.2m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.68€ - 12.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 692€/mois
Loyer annuel estimé : 8306€/an
Fourchette totale : 575€ - 833€/mois
Fourchette annuelle : 6899€ - 10001€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 742,7 €/m²
Basé sur :110 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 366 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-28 366€ (-24.6%)
Marge achat-revente :-24 554€ (-21.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 733,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 977,25€
Coût de l'assurance :12 243,00€
Taxe foncière : 830,64€/an
Soit par mois : 69,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 692,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66.2 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture correcte mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 960 €(694 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 800€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 2000€ = 2000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Carrelage mural 10m²: 800€, Main d'œuvre: 8000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontet (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 692 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 306 €/an
Calcul : 692 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 831 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 577 €
Revenus locatifs : +8 306 €
Charges déductibles : -52 577 €
Résultat foncier Année 1 : -44 271 €(Déficit de 44 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 871 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 617 €/an
Revenus locatifs : +8 306 €
Charges déductibles : -6 617 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 689 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22870.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 306 €52 582 €4 701 €-44 275 €21 400 €22 875 €22 875 €
28 472 €6 497 €4 576 €1 976 €--20 900 €
38 642 €6 368 €4 447 €2 274 €--18 625 €
48 815 €6 234 €4 314 €2 581 €--16 045 €
58 991 €6 096 €4 176 €2 895 €--13 150 €
69 171 €5 953 €4 033 €3 218 €--9 932 €
79 354 €5 805 €3 885 €3 549 €--6 382 €
89 541 €5 652 €3 732 €3 889 €--2 493 €
99 732 €5 494 €3 573 €4 239 €---
109 927 €5 330 €3 409 €4 597 €---
1110 125 €5 160 €3 240 €4 965 €---
1210 328 €4 985 €3 065 €5 343 €---
1310 534 €4 804 €2 883 €5 731 €---
1410 745 €4 616 €2 696 €6 129 €---
1510 960 €4 422 €2 502 €6 538 €---
1611 179 €4 221 €2 301 €6 958 €---
1711 403 €4 014 €2 093 €7 389 €---
1811 631 €3 799 €1 878 €7 832 €---
1911 864 €3 576 €1 656 €8 287 €---
2012 101 €3 346 €1 426 €8 755 €---
2112 343 €3 108 €1 188 €9 234 €---
2212 590 €2 862 €942 €9 727 €---
2312 841 €2 608 €687 €10 234 €---
2413 098 €2 344 €424 €10 754 €---
2513 360 €2 072 €151 €11 289 €---
TOTAL266 055 €161 946 €67 977 €104 109 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 109 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 306 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 744 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 744 €-6 420 €+8 164 €
2+1 744 €0 €+1 744 €
3+1 744 €0 €+1 744 €
4+1 744 €0 €+1 744 €
5+1 744 €0 €+1 744 €
6+1 744 €0 €+1 744 €
7+1 744 €0 €+1 744 €
8+1 744 €0 €+1 744 €
9+1 744 €+524 €+1 220 €
10+1 744 €+1 379 €+365 €
11+1 744 €+1 490 €+254 €
12+1 744 €+1 603 €+141 €
13+1 744 €+1 719 €+25 €
14+1 744 €+1 839 €-95 €
15+1 744 €+1 961 €-217 €
16+1 744 €+2 087 €-343 €
17+1 744 €+2 217 €-473 €
18+1 744 €+2 350 €-606 €
19+1 744 €+2 486 €-742 €
20+1 744 €+2 626 €-882 €
21+1 744 €+2 770 €-1 026 €
22+1 744 €+2 918 €-1 174 €
23+1 744 €+3 070 €-1 326 €
24+1 744 €+3 226 €-1 482 €
25+1 744 €+3 387 €-1 643 €
Total+43 600 €+31 233 €+12 367 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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