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Appartement 118 m² à limoges

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface118
Coût Total191 348
Loyer Annuel12 219
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-327
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 600 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 318,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 118 m², 5 pièces

À Vendre – Grand appartement familial lumineux avec balcons et garage à Limoges

Découvrez ce superbe appartement 5 pièces de 118 m², idéal pour une vie de famille confortable, situé dans un quartier calme et recherché de Limoges.

Il se compose :

d’une entrée avec rangements,

d’une cuisine indépendante aménagée et équipée,

d’un spacieux double séjour baigné de lumière,

de 3 chambres, d’une salle de bains, d’une salle d’eau et de Wc séparés.

Profitez de trois balcons exposés, parfaits pour vos repas en extérieur ou vos moments de détente. Situé au 5ème et dernier étage avec ascenseur, l’appartement offre une vue dégagée. Un garage fermé complète ce bien, un vrai atout en centre-ville.

Le quartier est idéal : écoles, commerces, transports, infrastructures sportives et culturelles accessibles à pied, avec la gare à moins de 10 minutes et l’aéroport de Limoges-Bellegarde à seulement 7 km.

DPE : D / Ges : D

Charges annuelles : 2 900 €

Copropriété de 182 lots

Vous cherchez un appartement familial, spacieux et lumineux avec garage et balcons ? Cette opportunité est faite pour vous !

Contactez-moi dès aujourd’hui pour une visite :

Mathilde MARTIN

[Coordonnées masquées]

[Coordonnées masquées]

EI Rsac 899 829 444

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques du gouvernement.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.828520, 1.261750
Total : 191 348
Prix d'acquisition : 155 600
Travaux : 23 300
Valeur du bien : 178 900
Frais de notaire : 12 448
Coût estimé : 12 448
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1018€/mois
Loyer annuel estimé : 12219€/an
Fourchette totale : 812€ - 1278€/mois
Fourchette annuelle : 9739€ - 15332€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 348
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 001,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 962,49
Coût de l'assurance :16 264,58
Taxe foncière : 1 221,93€/an
Soit par mois : 101,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 241,67€/mois
Soit par an : 2 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 018,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 345,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-327,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement mise à jour de l'électroménager.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans l'entrée.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car le salon est en bon état.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon spacieux avec parquet en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 300(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€, Électroménager: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:12 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Rénovation:9 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée - Peinture:300
    Peinture entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 018 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 219 €/an
Calcul : 1 018 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 423 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 348 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 222 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 900 €/an
Calcul : 242 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 496
Revenus locatifs : +12 219
Charges déductibles : -34 496
Résultat foncier Année 1 : -22 276(Déficit de 22 276 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 11 576
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 196 €/an
Revenus locatifs : +12 219
Charges déductibles : -11 196
Résultat foncier Années 2+ : 1 024 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11576.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 140(65% de 155 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 678 €/an
Calcul : 101 140 € × 3,636% = 3 678
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 21934 5026 429-22 28210 700 €11 582 €11 582 €
212 46411 0316 2591 433--10 150 €
312 71310 8546 0821 859--8 291 €
412 96710 6725 8992 295--5 996 €
513 22710 4835 7102 744--3 252 €
613 49110 2875 5153 204--48 €
713 76110 0855 3123 676---
814 0369 8765 1034 161---
914 3179 6594 8874 658---
1014 6039 4354 6635 168---
1114 8959 2034 4315 692---
1215 1938 9644 1916 229---
1315 4978 7163 9436 781---
1415 8078 4593 6877 348---
1516 1238 1943 4217 929---
1616 4467 9193 1478 526---
1716 7747 6352 8629 139---
1817 1107 3412 5699 769---
1917 4527 0372 26510 415---
2017 8016 7231 95011 079---
2118 1576 3971 62511 760---
2218 5206 0611 28812 460---
2318 8915 71294013 179---
2419 2695 35257913 917---
2519 6544 97920714 675---
TOTAL391 388235 57592 962155 81310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 813
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 219 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 566 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 566-3 210+5 776
2+2 5660+2 566
3+2 5660+2 566
4+2 5660+2 566
5+2 5660+2 566
6+2 5660+2 566
7+2 566+1 088+1 478
8+2 566+1 248+1 318
9+2 566+1 397+1 169
10+2 566+1 550+1 016
11+2 566+1 708+858
12+2 566+1 869+697
13+2 566+2 034+532
14+2 566+2 204+362
15+2 566+2 379+187
16+2 566+2 558+8
17+2 566+2 742-176
18+2 566+2 931-365
19+2 566+3 125-559
20+2 566+3 324-758
21+2 566+3 528-962
22+2 566+3 738-1 172
23+2 566+3 954-1 388
24+2 566+4 175-1 609
25+2 566+4 402-1 836
Total+64 150+46 744+17 406
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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