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Appartement 118 m² à limoges

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface118m²
Coût Total191 348€
Loyer Annuel12 219€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-327€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 600 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 318,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 118 m², 5 pièces

À Vendre – Grand appartement familial lumineux avec balcons et garage à Limoges

Découvrez ce superbe appartement 5 pièces de 118 m², idéal pour une vie de famille confortable, situé dans un quartier calme et recherché de Limoges.

Il se compose :

d’une entrée avec rangements,

d’une cuisine indépendante aménagée et équipée,

d’un spacieux double séjour baigné de lumière,

de 3 chambres, d’une salle de bains, d’une salle d’eau et de Wc séparés.

Profitez de trois balcons exposés, parfaits pour vos repas en extérieur ou vos moments de détente. Situé au 5ème et dernier étage avec ascenseur, l’appartement offre une vue dégagée. Un garage fermé complète ce bien, un vrai atout en centre-ville.

Le quartier est idéal : écoles, commerces, transports, infrastructures sportives et culturelles accessibles à pied, avec la gare à moins de 10 minutes et l’aéroport de Limoges-Bellegarde à seulement 7 km.

DPE : D / Ges : D

Charges annuelles : 2 900 €

Copropriété de 182 lots

Vous cherchez un appartement familial, spacieux et lumineux avec garage et balcons ? Cette opportunité est faite pour vous !

Contactez-moi dès aujourd’hui pour une visite :

Mathilde MARTIN

[Coordonnées masquées]

[Coordonnées masquées]

EI Rsac 899 829 444

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques du gouvernement.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.828520, 1.261750
Total : 191 348€
Prix d'acquisition : 155 600€
Travaux : 23 300€
Valeur du bien : 178 900€
Frais de notaire : 12 448€
Coût estimé : 12 448€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1018€/mois
Loyer annuel estimé : 12219€/an
Fourchette totale : 812€ - 1278€/mois
Fourchette annuelle : 9739€ - 15332€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 348€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 001,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 962,49€
Coût de l'assurance :16 264,58€
Taxe foncière : 1 221,93€/an
Soit par mois : 101,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 241,67€/mois
Soit par an : 2 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 018,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 345,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-327,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement mise à jour de l'électroménager.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans l'entrée.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car le salon est en bon état.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon spacieux avec parquet en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 300 €(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€, Électroménager: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Rénovation:9 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée - Peinture:300€
    Peinture entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 018 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 219 €/an
Calcul : 1 018 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 423 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 348 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 222 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 900 €/an
Calcul : 242 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 496 €
Revenus locatifs : +12 219 €
Charges déductibles : -34 496 €
Résultat foncier Année 1 : -22 276 €(Déficit de 22 276 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 576 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 196 €/an
Revenus locatifs : +12 219 €
Charges déductibles : -11 196 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 024 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11576.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 140 €(65% de 155 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 678 €/an
Calcul : 101 140 € × 3,636% = 3 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 219 €34 502 €6 429 €-22 282 €10 700 €11 582 €11 582 €
212 464 €11 031 €6 259 €1 433 €--10 150 €
312 713 €10 854 €6 082 €1 859 €--8 291 €
412 967 €10 672 €5 899 €2 295 €--5 996 €
513 227 €10 483 €5 710 €2 744 €--3 252 €
613 491 €10 287 €5 515 €3 204 €--48 €
713 761 €10 085 €5 312 €3 676 €---
814 036 €9 876 €5 103 €4 161 €---
914 317 €9 659 €4 887 €4 658 €---
1014 603 €9 435 €4 663 €5 168 €---
1114 895 €9 203 €4 431 €5 692 €---
1215 193 €8 964 €4 191 €6 229 €---
1315 497 €8 716 €3 943 €6 781 €---
1415 807 €8 459 €3 687 €7 348 €---
1516 123 €8 194 €3 421 €7 929 €---
1616 446 €7 919 €3 147 €8 526 €---
1716 774 €7 635 €2 862 €9 139 €---
1817 110 €7 341 €2 569 €9 769 €---
1917 452 €7 037 €2 265 €10 415 €---
2017 801 €6 723 €1 950 €11 079 €---
2118 157 €6 397 €1 625 €11 760 €---
2218 520 €6 061 €1 288 €12 460 €---
2318 891 €5 712 €940 €13 179 €---
2419 269 €5 352 €579 €13 917 €---
2519 654 €4 979 €207 €14 675 €---
TOTAL391 388 €235 575 €92 962 €155 813 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 813 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 219 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 566 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 566 €-3 210 €+5 776 €
2+2 566 €0 €+2 566 €
3+2 566 €0 €+2 566 €
4+2 566 €0 €+2 566 €
5+2 566 €0 €+2 566 €
6+2 566 €0 €+2 566 €
7+2 566 €+1 088 €+1 478 €
8+2 566 €+1 248 €+1 318 €
9+2 566 €+1 397 €+1 169 €
10+2 566 €+1 550 €+1 016 €
11+2 566 €+1 708 €+858 €
12+2 566 €+1 869 €+697 €
13+2 566 €+2 034 €+532 €
14+2 566 €+2 204 €+362 €
15+2 566 €+2 379 €+187 €
16+2 566 €+2 558 €+8 €
17+2 566 €+2 742 €-176 €
18+2 566 €+2 931 €-365 €
19+2 566 €+3 125 €-559 €
20+2 566 €+3 324 €-758 €
21+2 566 €+3 528 €-962 €
22+2 566 €+3 738 €-1 172 €
23+2 566 €+3 954 €-1 388 €
24+2 566 €+4 175 €-1 609 €
25+2 566 €+4 402 €-1 836 €
Total+64 150 €+46 744 €+17 406 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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