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Maison à vendre

VillePellefigue (32)
Surface170m²
Coût Total222 838€
Loyer Annuel14 951€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 600 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 844,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 3 chambres, 5 parkings: Garage, 4 parkings, calme, Belle vue, Pas de cave

Authentique maison gersoise au coeur de la campagne, sur une parcelle de presque 6 hectares.Sans voisin et au calme absolu, elle offre trois chambres, une étable, un garage et plusieurs dépendances.Vue dégagée sur la campagne.Un véritable havre de paix, idéal pour une famille en quête de sérénité et de nature. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Pellefigue
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32420
Coordonnées : 43.479177, 0.791164
Total : 222 838€
Prix d'acquisition : 143 600€
Travaux : 67 750€
Valeur du bien : 211 350€
Frais de notaire : 11 488€
Coût estimé : 11 488€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1246€/mois
Loyer annuel estimé : 14951€/an
Fourchette totale : 940€ - 1651€/mois
Fourchette annuelle : 11280€ - 19817€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 338,03 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :227 465 €
Prix d'achat :143 600 €
Décote à l'achat :-83 865€ (-36.9%)
Marge achat-revente :4 627€ (2.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 838€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 119,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :89,14€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 208,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 912,43€
Coût de l'assurance :26 740,56€
Taxe foncière : 1 495,11€/an
Soit par mois : 124,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 245,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 332,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 450 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état correct, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 750 €(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation importante:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pellefigue (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 246 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 951 €/an
Calcul : 1 246 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 768 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 838 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 070 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 495 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 083 €
Revenus locatifs : +14 951 €
Charges déductibles : -78 083 €
Résultat foncier Année 1 : -63 132 €(Déficit de 63 132 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 732 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 333 €/an
Revenus locatifs : +14 951 €
Charges déductibles : -10 333 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 618 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41731.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 340 €(65% de 143 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 394 €/an
Calcul : 93 340 € × 3,636% = 3 394 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 951 €78 090 €7 775 €-63 139 €21 400 €41 739 €41 739 €
215 250 €10 137 €7 572 €5 113 €--36 626 €
315 555 €9 927 €7 362 €5 628 €--30 998 €
415 866 €9 709 €7 145 €6 157 €--24 841 €
516 184 €9 484 €6 919 €6 700 €--18 141 €
616 507 €9 250 €6 685 €7 257 €--10 884 €
716 837 €9 008 €6 443 €7 829 €--3 055 €
817 174 €8 758 €6 193 €8 417 €---
917 518 €8 498 €5 933 €9 020 €---
1017 868 €8 229 €5 664 €9 639 €---
1118 225 €7 950 €5 386 €10 275 €---
1218 590 €7 662 €5 097 €10 928 €---
1318 962 €7 363 €4 798 €11 599 €---
1419 341 €7 053 €4 488 €12 288 €---
1519 728 €6 732 €4 168 €12 995 €---
1620 122 €6 400 €3 835 €13 722 €---
1720 525 €6 056 €3 491 €14 469 €---
1820 935 €5 699 €3 134 €15 236 €---
1921 354 €5 330 €2 765 €16 024 €---
2021 781 €4 947 €2 382 €16 834 €---
2122 216 €4 551 €1 986 €17 666 €---
2222 661 €4 140 €1 576 €18 521 €---
2323 114 €3 715 €1 150 €19 399 €---
2423 576 €3 274 €710 €20 302 €---
2524 048 €2 818 €253 €21 230 €---
TOTAL478 887 €244 781 €112 912 €234 106 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 106 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 951 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 140 €-6 420 €+9 560 €
2+3 140 €0 €+3 140 €
3+3 140 €0 €+3 140 €
4+3 140 €0 €+3 140 €
5+3 140 €0 €+3 140 €
6+3 140 €0 €+3 140 €
7+3 140 €0 €+3 140 €
8+3 140 €+1 608 €+1 532 €
9+3 140 €+2 706 €+434 €
10+3 140 €+2 892 €+248 €
11+3 140 €+3 082 €+58 €
12+3 140 €+3 278 €-138 €
13+3 140 €+3 480 €-340 €
14+3 140 €+3 686 €-546 €
15+3 140 €+3 899 €-759 €
16+3 140 €+4 117 €-977 €
17+3 140 €+4 341 €-1 201 €
18+3 140 €+4 571 €-1 431 €
19+3 140 €+4 807 €-1 667 €
20+3 140 €+5 050 €-1 910 €
21+3 140 €+5 300 €-2 160 €
22+3 140 €+5 556 €-2 416 €
23+3 140 €+5 820 €-2 680 €
24+3 140 €+6 091 €-2 951 €
25+3 140 €+6 369 €-3 229 €
Total+78 500 €+70 232 €+8 268 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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