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Appartement 4 pièces 63 m²

VilleVandoeuvre-lès-Nancy (54)
Surface63
Coût Total115 620
Loyer Annuel8 082
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-183
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 412,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 63 m²

Idéal première acquisition ou investisseur pour colocation, secteur MJC Etoile, proche de toutes commodités, en sixième et dernier étage avec ascenseur, appartement 4 pièces d'environ 63 m² composé d'une entrée desservant un salon-séjour avec cuisine équipée ouverte, deux chambres dont une avec dressing, une salle d'eau et un WC séparé. L'appartement est vendu avec ses meubles et sa cave privative. Stationnement aisé au pied de la résidence. Travaux d'isolation du bâtiment déjà votés à la charge du vendeur. Visite virtuelle disponible sur notre site [URL masquée pour votre sécurité] Charges de copropriété : 183€ comprenant le chauffage, l'eau, charges ascenseur, l'entretien des communs et les frais de syndic. DPE projeté : C ou D

Surface : 63 m²

Consommation énergie primaire : 200 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 950 € et 1 200 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vandoeuvre-lès-Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54500
Coordonnées : 48.663055, 6.181307
Total : 115 620
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 19 500
Valeur du bien : 108 500
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 10.69€/m²/mois
Fourchette : 8.66€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 673€/mois
Loyer annuel estimé : 8082€/an
Fourchette totale : 546€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 6549€ - 9973€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 467,14 €/m²
Basé sur :266 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 430
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-3 430 (-3.7%)
Marge achat-revente :-23 190€ (-25.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 606,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 171,60
Coût de l'assurance :10 116,75
Taxe foncière : 808,16€/an
Soit par mois : 67,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,00€/mois
Soit par an : 2 196,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 673,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 500(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:1 500
    Peinture cuisine: 20 m² × 75€/m² = 1500€
  • Salle de bain:1 500
    Peinture salle de bain: 20 m² × 75€/m² = 1500€
  • Chambres:1 800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 90€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vandoeuvre-lès-Nancy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 673 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 082 €/an
Calcul : 673 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 620 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 808 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 196 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 790
Revenus locatifs : +8 082
Charges déductibles : -26 790
Résultat foncier Année 1 : -18 708(Déficit de 18 708 €)
Imputable sur revenu global : 18 708
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 290 €/an
Revenus locatifs : +8 082
Charges déductibles : -7 290
Résultat foncier Années 2+ : 792 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 08226 7943 885-18 71218 712 €--
28 2437 1913 7821 053---
38 4087 0843 6751 324---
48 5766 9733 5651 603---
58 7486 8593 4501 889---
68 9236 7413 3322 182---
79 1016 6193 2102 482---
89 2836 4923 0842 791---
99 4696 3622 9533 107---
109 6586 2262 8173 432---
119 8516 0862 6773 765---
1210 0485 9412 5324 107---
1310 2495 7912 3834 458---
1410 4545 6362 2284 818---
1510 6645 4762 0675 187---
1610 8775 3101 9015 567---
1711 0945 1381 7305 956---
1811 3164 9611 5526 355---
1911 5434 7771 3686 765---
2011 7734 5871 1787 186---
2112 0094 3909827 618---
2212 2494 1877788 062---
2312 4943 9775688 517---
2412 7443 7593508 985---
2512 9993 5341259 465---
TOTAL258 856160 89256 17297 96418 712Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 614
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 964
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 082 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 697 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 697-5 614+7 311
2+1 697+316+1 381
3+1 697+397+1 300
4+1 697+481+1 216
5+1 697+567+1 130
6+1 697+655+1 042
7+1 697+745+952
8+1 697+837+860
9+1 697+932+765
10+1 697+1 030+667
11+1 697+1 130+567
12+1 697+1 232+465
13+1 697+1 337+360
14+1 697+1 445+252
15+1 697+1 556+141
16+1 697+1 670+27
17+1 697+1 787-90
18+1 697+1 907-210
19+1 697+2 030-333
20+1 697+2 156-459
21+1 697+2 286-589
22+1 697+2 419-722
23+1 697+2 555-858
24+1 697+2 695-998
25+1 697+2 840-1 143
Total+42 425+29 389+13 036
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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