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Appartement à vendre

VilleSaint-Pierre-des-Corps (37)
Surface70.8m²
Coût Total120 880€
Loyer Annuel8 673€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 70.8 m²
Prix au m² : 1 355,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Gardien, Non meublé

Situé au cœur de Saint Pierre des Corps, à proximité des école, commerces et transport en commun et 10 minutes a pied de la gare TGV. Venez découvrir ce charmant T3 de 67m², dans une résidence sécuriser avec ascenseur et gardien. Il se compose d'une entrée, un grand salon/séjour de 28m² avec véranda, une cuisine avec véranda, 2 belle chambres, une salle de bains et un WC séparée. Vous disposerez également d'une cave en sous-sol. Que vous cherchiez votre futur logement ou un appartement à mettre en location n'attendez pas plus longtemps, contactez-nous pour faire une visite. Référence agence : 5244

Ville : Saint-Pierre-des-Corps
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.395980, 0.717010
Total : 120 880€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 17 200€
Valeur du bien : 113 200€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.8m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 723€/mois
Loyer annuel estimé : 8673€/an
Fourchette totale : 584€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 7011€ - 10728€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 558,44 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 338 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-14 338€ (-13.0%)
Marge achat-revente :-10 542€ (-9.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 625,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 223,73€
Coût de l'assurance :10 577,00€
Taxe foncière : 867,25€/an
Soit par mois : 72,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 190,00€/mois
Soit par an : 2 280,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 722,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 887,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - système de chauffage actuel acceptable.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, rafraîchissement conseillé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement conseillé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement conseillé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture, changement de robinetterie et éventuellement mise aux normes si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 200 €(243 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - système de chauffage actuel acceptable: 0 × 0€/système = 0€
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:3 800€
    Peinture des murs cuisine: 20 m² × 25€/m² = 500€, Changement de robinetterie: 1 × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 3150€
  • Salon - Rafraîchissement léger:3 800€
    Peinture des murs salon: 20 m² × 25€/m² = 500€, Changement de robinetterie: 1 × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 3150€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:4 800€
    Peinture des murs chambres: 24 m² × 25€/m² = 600€, Changement de robinetterie: 1 × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 4050€
  • Salle de bain - Rénovation légère:4 800€
    Peinture salle de bain: 15 m² × 25€/m² = 375€, Changement de robinetterie: 1 × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 4275€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-des-Corps. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture et la robinetterie sont basés sur des estimations moyennes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 723 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 673 €/an
Calcul : 723 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 880 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 867 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 280 €/an
Calcul : 190 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 672 €
Revenus locatifs : +8 673 €
Charges déductibles : -24 672 €
Résultat foncier Année 1 : -15 999 €(Déficit de 15 999 €)
Imputable sur revenu global : 15 999 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 472 €/an
Revenus locatifs : +8 673 €
Charges déductibles : -7 472 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 201 €/an
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 673 €24 676 €3 905 €-16 003 €16 003 €--
28 846 €7 370 €3 800 €1 476 €---
39 023 €7 261 €3 691 €1 762 €---
49 203 €7 149 €3 578 €2 055 €---
59 387 €7 032 €3 462 €2 355 €---
69 575 €6 912 €3 342 €2 663 €---
79 767 €6 788 €3 217 €2 979 €---
89 962 €6 659 €3 089 €3 303 €---
910 161 €6 527 €2 956 €3 634 €---
1010 364 €6 390 €2 819 €3 975 €---
1110 572 €6 248 €2 678 €4 324 €---
1210 783 €6 102 €2 532 €4 681 €---
1310 999 €5 951 €2 380 €5 048 €---
1411 219 €5 795 €2 224 €5 424 €---
1511 443 €5 633 €2 063 €5 810 €---
1611 672 €5 467 €1 896 €6 205 €---
1711 906 €5 294 €1 724 €6 611 €---
1812 144 €5 117 €1 546 €7 027 €---
1912 386 €4 933 €1 362 €7 454 €---
2012 634 €4 743 €1 172 €7 891 €---
2112 887 €4 547 €976 €8 340 €---
2213 145 €4 344 €773 €8 801 €---
2313 408 €4 134 €564 €9 273 €---
2413 676 €3 918 €348 €9 758 €---
2513 949 €3 694 €124 €10 255 €---
TOTAL277 783 €162 682 €56 224 €115 101 €16 003 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 801 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 101 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 821 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 821 €-4 801 €+6 622 €
2+1 821 €+443 €+1 378 €
3+1 821 €+529 €+1 292 €
4+1 821 €+616 €+1 205 €
5+1 821 €+707 €+1 114 €
6+1 821 €+799 €+1 022 €
7+1 821 €+894 €+927 €
8+1 821 €+991 €+830 €
9+1 821 €+1 090 €+731 €
10+1 821 €+1 192 €+629 €
11+1 821 €+1 297 €+524 €
12+1 821 €+1 404 €+417 €
13+1 821 €+1 514 €+307 €
14+1 821 €+1 627 €+194 €
15+1 821 €+1 743 €+78 €
16+1 821 €+1 862 €-41 €
17+1 821 €+1 983 €-162 €
18+1 821 €+2 108 €-287 €
19+1 821 €+2 236 €-415 €
20+1 821 €+2 367 €-546 €
21+1 821 €+2 502 €-681 €
22+1 821 €+2 640 €-819 €
23+1 821 €+2 782 €-961 €
24+1 821 €+2 927 €-1 106 €
25+1 821 €+3 076 €-1 255 €
Total+45 525 €+34 530 €+10 995 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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