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Appartement 3 pièces 62 m²

Bien expiré
VilleAndon (06)
Surface62m²
Coût Total153 140€
Loyer Annuel9 585€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 741,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 62 m²

Votre agence PLEIN SUD IMMO vous présente cet appartement 3 pièces de 62 m² environ à Thorenc. L'espace intérieur, entièrement rénové, se compose d'une entrée ,d'un séjour, d'une cuisine, de 2 chambres,d'une salle de douches et d'un wc séparé. Il s'agit d'un appartement au 3ème et dernier étage d'une résidence de charme en pleine nature, au calme avec une magnifique vue sur le parc aboré. Si vous cherchez un bien pour réaliser votre premier achat, pour les vacances ou pour un investissement locatif, cet appartement est fait pour vous. Cette copropriété dispose de plusieurs places de parking libres. Possibilité de garage vendu en sus. Pour planifier une visite, n'hésitez pas à nous contacter.

Surface : 62 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/06/2026

Consommation énergie primaire : 388 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Andon
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06750
Coordonnées : 43.775520, 6.784476
Total : 153 140€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 36 500€
Valeur du bien : 144 500€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 12.88€/m²/mois
Fourchette : 9.88€ - 16.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9585€/an
Fourchette totale : 612€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 7350€ - 12501€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 346,15 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :83 461 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :+24 539€ (+29.4%)
Marge achat-revente :-69 679€ (-83.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :769,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 813,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 596,32€
Coût de l'assurance :13 399,75€
Taxe foncière : 958,53€/an
Soit par mois : 79,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 798,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 893,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 500 €(589 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Andon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 585 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 338 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 140 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 333 €
Revenus locatifs : +9 585 €
Charges déductibles : -43 333 €
Résultat foncier Année 1 : -33 748 €(Déficit de 33 748 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 348 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 833 €/an
Revenus locatifs : +9 585 €
Charges déductibles : -6 833 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 752 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12347.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 585 €43 338 €5 343 €-33 753 €21 400 €12 353 €12 353 €
29 777 €6 698 €5 204 €3 079 €--9 274 €
39 973 €6 554 €5 060 €3 419 €--5 856 €
410 172 €6 404 €4 910 €3 768 €--2 088 €
510 375 €6 249 €4 755 €4 126 €---
610 583 €6 089 €4 594 €4 494 €---
710 795 €5 923 €4 428 €4 872 €---
811 011 €5 750 €4 256 €5 260 €---
911 231 €5 572 €4 077 €5 659 €---
1011 455 €5 387 €3 893 €6 068 €---
1111 684 €5 196 €3 701 €6 489 €---
1211 918 €4 997 €3 503 €6 921 €---
1312 156 €4 792 €3 297 €7 365 €---
1412 400 €4 579 €3 085 €7 821 €---
1512 648 €4 359 €2 864 €8 289 €---
1612 901 €4 130 €2 636 €8 770 €---
1713 159 €3 894 €2 399 €9 265 €---
1813 422 €3 649 €2 154 €9 773 €---
1913 690 €3 395 €1 900 €10 295 €---
2013 964 €3 132 €1 637 €10 832 €---
2114 243 €2 859 €1 365 €11 384 €---
2214 528 €2 577 €1 083 €11 951 €---
2314 819 €2 285 €790 €12 534 €---
2415 115 €1 982 €488 €13 133 €---
2515 417 €1 669 €174 €13 749 €---
TOTAL307 020 €151 459 €77 596 €155 561 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 013 €-6 420 €+8 433 €
2+2 013 €0 €+2 013 €
3+2 013 €0 €+2 013 €
4+2 013 €0 €+2 013 €
5+2 013 €+611 €+1 402 €
6+2 013 €+1 348 €+665 €
7+2 013 €+1 462 €+551 €
8+2 013 €+1 578 €+435 €
9+2 013 €+1 698 €+315 €
10+2 013 €+1 820 €+193 €
11+2 013 €+1 947 €+66 €
12+2 013 €+2 076 €-63 €
13+2 013 €+2 209 €-196 €
14+2 013 €+2 346 €-333 €
15+2 013 €+2 487 €-474 €
16+2 013 €+2 631 €-618 €
17+2 013 €+2 779 €-766 €
18+2 013 €+2 932 €-919 €
19+2 013 €+3 089 €-1 076 €
20+2 013 €+3 250 €-1 237 €
21+2 013 €+3 415 €-1 402 €
22+2 013 €+3 585 €-1 572 €
23+2 013 €+3 760 €-1 747 €
24+2 013 €+3 940 €-1 927 €
25+2 013 €+4 125 €-2 112 €
Total+50 325 €+46 668 €+3 657 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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