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APPARTEMENT/ 1 ER ÉTAGE/ 78 M2/ 2 CHAMBRES / PERPIGNAN

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface78m²
Coût Total150 240€
Loyer Annuel9 374€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 641,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

NOUVEAUTÉ EXCLUSIVITÉ DV IMMO, venez découvrir ce superbe appartement de type T3 / T4 situé au Moulin à Vent à Perpignan. A proximité du Parc des Sports, de l'Université, du Collége et de nombreux commerces, vous serez ravis par la fonctionnalité et l'état du bien. L'appartement est au premier étage du copropriété sécurisée de 10 lots très bien entretenu ( 5 étages). Passé l'entrée, vous disposerez d'une cuisine séparée récente ( plan de travail granit ) avec une loggia ( idéal pour le stockage ), un spacieux salon séjour exposé plein sud de 25 m2, une salle d'eau avec fenêtre, un wc séparé et deux belles chambres lumineuses. Les plus du bien sont son double vitrage avec VR, sa localisation , son état impeccable, sa luminosité , son balcon ( offrant un espace pour prendre son café par exemple), ses nombreux rangements, sa climatisation ..... L'appartement dispose également d'une cave de 12 m2. Côté stationnement, vous n'éprouverez aucune difficulté pour garer votre véhicule à proximité de l'habitation ( stationnement non payant ) Vous l'avez compris, il n'y a plus qu'à poser ses valises ! La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Jean Marc Tisané inscrit au Greffe du Tribunal de Commerce de Perpignan sous le No RSAC 879 579 058 en qualité d'agent commercial sans détention de fonds, pour la société DV IMMO 529 647 638 00038 27. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 ( 780 euros min / 1130 euros max ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.dv-immobilier-international.com/honoraires/

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Coordonnées : 42.677442, 2.907290
Total : 150 240€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 140 000€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9374€/an
Fourchette totale : 631€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 7567€ - 11612€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 786,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 510,74€
Coût de l'assurance :13 146,00€
Taxe foncière : 937,38€/an
Soit par mois : 78,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 781,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 864,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 86 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage complet des murs et du sol. Réfection plomberie et électricité (prises, éclairage, VMC).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 374 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 013 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 240 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 526 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 477 €
Revenus locatifs : +9 374 €
Charges déductibles : -18 477 €
Résultat foncier Année 1 : -9 103 €(Déficit de 9 103 €)
Imputable sur revenu global : 9 103 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 477 €/an
Revenus locatifs : +9 374 €
Charges déductibles : -6 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 897 €/an
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 374 €18 481 €5 018 €-9 108 €9 108 €--
29 561 €6 348 €4 885 €3 213 €---
39 752 €6 210 €4 746 €3 543 €---
49 948 €6 067 €4 603 €3 881 €---
510 146 €5 919 €4 456 €4 228 €---
610 349 €5 766 €4 303 €4 583 €---
710 556 €5 608 €4 145 €4 949 €---
810 768 €5 444 €3 981 €5 323 €---
910 983 €5 275 €3 812 €5 708 €---
1011 203 €5 100 €3 637 €6 103 €---
1111 427 €4 919 €3 456 €6 508 €---
1211 655 €4 732 €3 268 €6 923 €---
1311 888 €4 538 €3 075 €7 350 €---
1412 126 €4 338 €2 874 €7 788 €---
1512 368 €4 131 €2 667 €8 238 €---
1612 616 €3 916 €2 453 €8 700 €---
1712 868 €3 695 €2 231 €9 174 €---
1813 126 €3 465 €2 002 €9 660 €---
1913 388 €3 228 €1 765 €10 160 €---
2013 656 €2 983 €1 520 €10 673 €---
2113 929 €2 729 €1 266 €11 200 €---
2214 207 €2 467 €1 004 €11 741 €---
2314 492 €2 195 €732 €12 296 €---
2414 781 €1 915 €451 €12 867 €---
2515 077 €1 624 €161 €13 453 €---
TOTAL300 244 €121 091 €72 511 €179 153 €9 108 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 732 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 153 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 968 €-2 732 €+4 700 €
2+1 968 €+964 €+1 004 €
3+1 968 €+1 063 €+905 €
4+1 968 €+1 164 €+804 €
5+1 968 €+1 268 €+700 €
6+1 968 €+1 375 €+593 €
7+1 968 €+1 485 €+483 €
8+1 968 €+1 597 €+371 €
9+1 968 €+1 712 €+256 €
10+1 968 €+1 831 €+137 €
11+1 968 €+1 952 €+16 €
12+1 968 €+2 077 €-109 €
13+1 968 €+2 205 €-237 €
14+1 968 €+2 336 €-368 €
15+1 968 €+2 471 €-503 €
16+1 968 €+2 610 €-642 €
17+1 968 €+2 752 €-784 €
18+1 968 €+2 898 €-930 €
19+1 968 €+3 048 €-1 080 €
20+1 968 €+3 202 €-1 234 €
21+1 968 €+3 360 €-1 392 €
22+1 968 €+3 522 €-1 554 €
23+1 968 €+3 689 €-1 721 €
24+1 968 €+3 860 €-1 892 €
25+1 968 €+4 036 €-2 068 €
Total+49 200 €+53 746 €+-4 546 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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