Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 75 m²

VilleMée-sur-Seine (77)
Surface75m²
Coût Total172 060€
Loyer Annuel12 501€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 693,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m²

Situé dans le quartier recherché du Mée-sur-Seine, cet appartement de 74,85 m² bénéficie d'un emplacement idéal, à proximité immédiate des écoles, commerces et de la gare (RER D). Au 3? étage, il se compose d'une entrée avec placard, d'un séjour lumineux avec balcon, salle à manger (3ème chambre possible), d'une cuisine aménagée, couloir desservant deux chambres, une salle d'eau et WC séparés. Fonctionnel et modulable, il représente une belle opportunité dans le secteur recherché de la Croix Blanche. À visiter rapidement

Surface : 75 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 1 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/03/2026

Consommation énergie primaire : 277 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 610 € et 2 220 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Coordonnées : 48.548115, 2.641032
Total : 172 060€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 34 900€
Valeur du bien : 161 900€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1042€/mois
Loyer annuel estimé : 12501€/an
Fourchette totale : 849€ - 1278€/mois
Fourchette annuelle : 10188€ - 15340€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 039,8 €/m²
Basé sur :180 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 985 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-25 985€ (-17.0%)
Marge achat-revente :-19 075€ (-12.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 889,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 028,58€
Coût de l'assurance :14 625,10€
Taxe foncière : 1 250,10€/an
Soit par mois : 104,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 041,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 993,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 900 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mée-sur-Seine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 042 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 501 €/an
Calcul : 1 042 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 060 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 250 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 289 €
Revenus locatifs : +12 501 €
Charges déductibles : -42 289 €
Résultat foncier Année 1 : -29 788 €(Déficit de 29 788 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 388 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 389 €/an
Revenus locatifs : +12 501 €
Charges déductibles : -7 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 112 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8387.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 501 €42 294 €5 559 €-29 793 €21 400 €8 393 €8 393 €
212 751 €7 244 €5 409 €5 507 €--2 886 €
313 006 €7 089 €5 254 €5 917 €---
413 266 €6 928 €5 093 €6 338 €---
513 532 €6 763 €4 928 €6 769 €---
613 802 €6 592 €4 756 €7 211 €---
714 078 €6 415 €4 580 €7 663 €---
814 360 €6 232 €4 397 €8 128 €---
914 647 €6 043 €4 208 €8 604 €---
1014 940 €5 848 €4 013 €9 092 €---
1115 239 €5 647 €3 812 €9 592 €---
1215 543 €5 439 €3 603 €10 105 €---
1315 854 €5 223 €3 388 €10 631 €---
1416 171 €5 001 €3 166 €11 170 €---
1516 495 €4 772 €2 936 €11 723 €---
1616 825 €4 534 €2 699 €12 290 €---
1717 161 €4 289 €2 454 €12 872 €---
1817 504 €4 036 €2 201 €13 469 €---
1917 855 €3 774 €1 939 €14 080 €---
2018 212 €3 504 €1 669 €14 708 €---
2118 576 €3 225 €1 389 €15 351 €---
2218 947 €2 936 €1 101 €16 011 €---
2319 326 €2 638 €803 €16 689 €---
2419 713 €2 330 €495 €17 383 €---
2520 107 €2 011 €176 €18 096 €---
TOTAL400 412 €160 806 €80 029 €239 606 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 606 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 501 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 625 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 625 €-6 420 €+9 045 €
2+2 625 €0 €+2 625 €
3+2 625 €+909 €+1 716 €
4+2 625 €+1 901 €+724 €
5+2 625 €+2 031 €+594 €
6+2 625 €+2 163 €+462 €
7+2 625 €+2 299 €+326 €
8+2 625 €+2 438 €+187 €
9+2 625 €+2 581 €+44 €
10+2 625 €+2 727 €-102 €
11+2 625 €+2 878 €-253 €
12+2 625 €+3 031 €-406 €
13+2 625 €+3 189 €-564 €
14+2 625 €+3 351 €-726 €
15+2 625 €+3 517 €-892 €
16+2 625 €+3 687 €-1 062 €
17+2 625 €+3 862 €-1 237 €
18+2 625 €+4 041 €-1 416 €
19+2 625 €+4 224 €-1 599 €
20+2 625 €+4 412 €-1 787 €
21+2 625 €+4 605 €-1 980 €
22+2 625 €+4 803 €-2 178 €
23+2 625 €+5 007 €-2 382 €
24+2 625 €+5 215 €-2 590 €
25+2 625 €+5 429 €-2 804 €
Total+65 625 €+71 882 €+-6 257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →