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Appartement 3 pièces 65 m²

VilleOffemont (90)
Surface65
Coût Total128 460
Loyer Annuel7 799
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-244
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 369,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 65 m²

Spécial investisseurs !!!

LAFORET BELFORT vous propose à la vente un superbe appartement sans travaux composé : d'un hall d'entrée, salon-séjour et véranda, d'une cuisine équipée, d'un cellier, de deux chambres, d'un dressing, d'une salle d'eau et d'un WC. Une cave complète le bien.

Actuellement loué 565 euros hors charges

Belle copropriété, secteur calme et recherché. A VISITER SANS TARDER !! PASSER PAR LAFORET BELFORT !! [Coordonnées masquées].

REF: 8942 Corine BIHAN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 494 849 615 - BELFORT.

Surface : 65 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 15

Consommation énergie primaire : 278 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 680 € et 2 320 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Offemont
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90300
Coordonnées : 47.663160, 6.880681
Total : 128 460
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 32 340
Valeur du bien : 121 340
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 10.00€/m²/mois
Fourchette : 8.00€ - 12.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7799€/an
Fourchette totale : 520€ - 813€/mois
Fourchette annuelle : 6238€ - 9750€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 000
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-41 000 (-31.5%)
Marge achat-revente :1 540€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :641,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :37,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 679,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 057,19
Coût de l'assurance :11 240,25
Taxe foncière : 779,85€/an
Soit par mois : 64,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 649,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 894,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 340(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 040
    Peinture chambres: 26 m² × 40€/m² = 1040€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Offemont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 799 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 460 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 784
Revenus locatifs : +7 799
Charges déductibles : -39 784
Résultat foncier Année 1 : -31 985(Déficit de 31 985 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 585
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 444 €/an
Revenus locatifs : +7 799
Charges déductibles : -7 444
Résultat foncier Années 2+ : 355 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10585.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 79939 7884 418-31 98921 400 €10 589 €10 589 €
27 9557 3324 302623--9 967 €
38 1147 2124 182902--9 065 €
48 2767 0874 0581 189--7 876 €
58 4416 9583 9291 483--6 393 €
68 6106 8253 7961 785--4 608 €
78 7826 6873 6572 096--2 512 €
88 9586 5443 5142 414--98 €
99 1376 3963 3662 741---
109 3206 2433 2133 077---
119 5066 0843 0553 422---
129 6975 9202 8903 777---
139 8905 7502 7204 141---
1410 0885 5732 5444 515---
1510 2905 3912 3624 899---
1610 4965 2022 1735 293---
1710 7065 0071 9775 699---
1810 9204 8051 7756 115---
1911 1384 5951 5666 543---
2011 3614 3781 3496 983---
2111 5884 1531 1247 435---
2211 8203 9218917 899---
2312 0563 6806518 376---
2412 2983 4314018 867---
2512 5433 1731439 371---
TOTAL249 790172 13464 05777 65621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 656
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 638-6 420+8 058
2+1 6380+1 638
3+1 6380+1 638
4+1 6380+1 638
5+1 6380+1 638
6+1 6380+1 638
7+1 6380+1 638
8+1 6380+1 638
9+1 638+793+845
10+1 638+923+715
11+1 638+1 027+611
12+1 638+1 133+505
13+1 638+1 242+396
14+1 638+1 354+284
15+1 638+1 470+168
16+1 638+1 588+50
17+1 638+1 710-72
18+1 638+1 835-197
19+1 638+1 963-325
20+1 638+2 095-457
21+1 638+2 230-592
22+1 638+2 370-732
23+1 638+2 513-875
24+1 638+2 660-1 022
25+1 638+2 811-1 173
Total+40 950+23 297+17 653
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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