Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 10 pièces 210 m²

VilleAillant-sur-tholon, Chassy, Ferté-loupière, Laduz, Merry-la-vallée, Ormes, Poilly-sur-tholon, Saint-aubin-château-neuf, Saint-martin-sur-ocre, Saint-maurice-le-vieil, Saint-maurice-thizouaille, Sommecaise, Villiers-sur-tholon (89)
Surface210m²
Coût Total302 540€
Loyer Annuel20 649€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 942,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 210 m²

En plein coeur de Montholon, découvrez cet immeuble de rapport composé d'un local commercial en rez de chaussée ainsi que de deux appartements : un F2 et un F3 situés aux étages.

L'ensemble est actuellement loué, offrant une rentabilité immédiate.

Un investissement idéal pour sécuriser des revenus réguliers dans une commune dynamique.

Surface : 210 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/09/2026

Consommation énergie primaire : 229 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 250 € et 4 400 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Aillant-sur-tholon, Chassy, Ferté-loupière, Laduz, Merry-la-vallée, Ormes, Poilly-sur-tholon, Saint-aubin-château-neuf, Saint-martin-sur-ocre, Saint-maurice-le-vieil, Saint-maurice-thizouaille, Sommecaise, Villiers-sur-tholon
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89110
Coordonnées : 47.874557, 3.355341
Total : 302 540€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 88 700€
Valeur du bien : 286 700€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1721€/mois
Loyer annuel estimé : 20649€/an
Fourchette totale : 1375€ - 2154€/mois
Fourchette annuelle : 16496€ - 25848€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 643,65 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :345 167 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :-147 167€ (-42.6%)
Marge achat-revente :42 627€ (12.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 506,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :121,02€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 627,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 405,76€
Coût de l'assurance :36 304,80€
Taxe foncière : 2 064,93€/an
Soit par mois : 172,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 720,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 799,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine fonctionnelle mais installations anciennes
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 700 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:31 500€
    Isolation combles: 210 m² × 150€/m² = 31500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:26 000€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1000€ = 26000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 69 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 649 €/an
Calcul : 1 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 306 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 540 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 452 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 065 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 523 €
Revenus locatifs : +20 649 €
Charges déductibles : -102 523 €
Résultat foncier Année 1 : -81 874 €(Déficit de 81 874 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 474 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 823 €/an
Revenus locatifs : +20 649 €
Charges déductibles : -13 823 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 826 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60473.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 649 €102 533 €10 316 €-81 883 €21 400 €60 483 €60 483 €
221 062 €13 561 €10 044 €7 502 €--52 982 €
321 484 €13 279 €9 762 €8 204 €--44 777 €
421 913 €12 988 €9 470 €8 926 €--35 852 €
522 351 €12 686 €9 169 €9 666 €--26 186 €
622 799 €12 374 €8 857 €10 425 €--15 761 €
723 254 €12 050 €8 533 €11 204 €--4 557 €
823 720 €11 716 €8 199 €12 004 €---
924 194 €11 370 €7 853 €12 824 €---
1024 678 €11 011 €7 494 €13 667 €---
1125 171 €10 640 €7 123 €14 531 €---
1225 675 €10 256 €6 739 €15 419 €---
1326 188 €9 859 €6 342 €16 329 €---
1426 712 €9 448 €5 930 €17 265 €---
1527 246 €9 022 €5 505 €18 225 €---
1627 791 €8 581 €5 064 €19 210 €---
1728 347 €8 125 €4 608 €20 222 €---
1828 914 €7 653 €4 136 €21 261 €---
1929 492 €7 164 €3 647 €22 328 €---
2030 082 €6 658 €3 141 €23 424 €---
2130 684 €6 135 €2 618 €24 549 €---
2231 297 €5 593 €2 076 €25 705 €---
2331 923 €5 032 €1 515 €26 892 €---
2432 562 €4 451 €934 €28 111 €---
2533 213 €3 850 €333 €29 363 €---
TOTAL661 404 €326 034 €149 406 €335 370 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 370 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 649 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 336 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 336 €-6 420 €+10 756 €
2+4 336 €0 €+4 336 €
3+4 336 €0 €+4 336 €
4+4 336 €0 €+4 336 €
5+4 336 €0 €+4 336 €
6+4 336 €0 €+4 336 €
7+4 336 €0 €+4 336 €
8+4 336 €+2 234 €+2 102 €
9+4 336 €+3 847 €+489 €
10+4 336 €+4 100 €+236 €
11+4 336 €+4 359 €-23 €
12+4 336 €+4 626 €-290 €
13+4 336 €+4 899 €-563 €
14+4 336 €+5 179 €-843 €
15+4 336 €+5 467 €-1 131 €
16+4 336 €+5 763 €-1 427 €
17+4 336 €+6 067 €-1 731 €
18+4 336 €+6 378 €-2 042 €
19+4 336 €+6 698 €-2 362 €
20+4 336 €+7 027 €-2 691 €
21+4 336 €+7 365 €-3 029 €
22+4 336 €+7 711 €-3 375 €
23+4 336 €+8 067 €-3 731 €
24+4 336 €+8 433 €-4 097 €
25+4 336 €+8 809 €-4 473 €
Total+108 400 €+100 611 €+7 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →