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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSalles-la-Source (12)
Surface90
Coût Total151 500
Loyer Annuel9 475
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-94
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Belle vue, Non meublé

Au cœur du superbe village touristique de Salles-la-Source, découvrez cette maison de caractère à rénover d'environ 90 m² habitables, répartie sur trois niveaux, offrant un cadre de vie authentique avec une vue imprenable sur la vallée. Le bien se compose d'une agréable pièce de vie chaleureuse avec cheminée, de trois chambres donc deux avec W.C., d'un dégagement, ainsi que d'une salle d'eau avec WC.

En complément, la maison dispose de deux espaces caves en sous-sol, offrant de belles capacités de stockage.

Les + du bien : Toiture refaite Assainissement tout à l'égout Chauffage individuel électrique Vue panoramique sur la vallée Situation exceptionnelle au cœur d'un village très touristique

Dépendances et annexes : Garage indépendant dans le village, toiture refaite, avec terrain attenant + cave Quatre terrains d'agrément complètent l'ensemble

Située dans un environnement recherché, cette propriété offre un fort potentiel, que ce soit pour une résidence principale, un pied-à-terre ou un projet patrimonial, au sein d'un village emblématique de l'Aveyron. Référence agence : 2004

Ville : Salles-la-Source
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12330
Coordonnées : 44.444125, 2.523919
Total : 151 500
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 54 300
Valeur du bien : 144 300
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 8.77€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 790€/mois
Loyer annuel estimé : 9475€/an
Fourchette totale : 635€ - 982€/mois
Fourchette annuelle : 7618€ - 11785€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 596,15 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :143 654
Prix d'achat :90 000
Décote à l'achat :-53 654 (-37.3%)
Marge achat-revente :-7 846€ (-5.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 805,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 765,33
Coût de l'assurance :13 256,25
Taxe foncière : 947,50€/an
Soit par mois : 78,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 789,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 884,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 300(603 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€/fenêtre = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 42 m² × 100€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture chambres: 3 chambres × 500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 1 salon × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salles-la-Source (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 475 €/an
Calcul : 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 500 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 059
Revenus locatifs : +9 475
Charges déductibles : -61 059
Résultat foncier Année 1 : -51 584(Déficit de 51 584 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 184
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 759 €/an
Revenus locatifs : +9 475
Charges déductibles : -6 759
Résultat foncier Années 2+ : 2 716 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30183.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 47561 0645 286-51 58921 400 €30 189 €30 189 €
29 6646 6265 1483 039--27 150 €
39 8586 4835 0053 375--23 776 €
410 0556 3354 8573 720--20 056 €
510 2566 1824 7044 074--15 982 €
610 4616 0234 5454 438--11 543 €
710 6705 8584 3814 812--6 732 €
810 8845 6884 2105 196--1 536 €
911 1015 5124 0345 590---
1011 3235 3293 8515 995---
1111 5505 1393 6616 411---
1211 7814 9433 4656 838---
1312 0174 7403 2627 277---
1412 2574 5293 0517 728---
1512 5024 3112 8338 191---
1612 7524 0852 6078 667---
1713 0073 8512 3739 156---
1813 2673 6092 1319 659---
1913 5333 3581 88010 175---
2013 8033 0971 62010 706---
2114 0792 8281 35011 251---
2214 3612 5491 07111 812---
2314 6482 26078212 388---
2414 9411 96048212 981---
2515 2401 65017213 590---
TOTAL303 487168 00976 765135 47721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 477
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 475 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 990 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 990-6 420+8 410
2+1 9900+1 990
3+1 9900+1 990
4+1 9900+1 990
5+1 9900+1 990
6+1 9900+1 990
7+1 9900+1 990
8+1 9900+1 990
9+1 990+1 216+774
10+1 990+1 798+192
11+1 990+1 923+67
12+1 990+2 051-61
13+1 990+2 183-193
14+1 990+2 318-328
15+1 990+2 457-467
16+1 990+2 600-610
17+1 990+2 747-757
18+1 990+2 898-908
19+1 990+3 052-1 062
20+1 990+3 212-1 222
21+1 990+3 375-1 385
22+1 990+3 544-1 554
23+1 990+3 717-1 727
24+1 990+3 894-1 904
25+1 990+4 077-2 087
Total+49 750+40 643+9 107
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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