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Appartement à vendre

VilleSevran (93)
Surface148m²
Coût Total430 900€
Loyer Annuel28 729€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 350 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 2 364,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 31 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Pas de balcon

SEVRAN secteur place Gaston Bussière centre ville Bel appartement type duplex (148 M² hab) très bien entretenu avec une grande hauteur sous plafond dans petite résidence style art déco comprenant un rez-de-jardin + un rez-de-chaussée composé d'une entrée, un beau séjour salon , une cuisine équipée, 4 chambres, un bureau, une cave, salle de bains, wc indépendant, nombreux rangements, jouissance d'un jardin privatif , faibles charges, possibilité de rentrer des voitures, tous les avantages d'un pavillon. A visiter !!!!!

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Coordonnées : 48.935732, 2.528924
Total : 430 900€
Prix d'acquisition : 350 000€
Travaux : 52 900€
Valeur du bien : 402 900€
Frais de notaire : 28 000€
Coût estimé : 28 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 12.99€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 2394€/mois
Loyer annuel estimé : 28729€/an
Fourchette totale : 1923€ - 2980€/mois
Fourchette annuelle : 23077€ - 35765€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 250 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :333 000 €
Prix d'achat :350 000 €
Décote à l'achat :+17 000€ (+5.1%)
Marge achat-revente :-97 900€ (-29.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :430 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 164,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :125,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 289,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :218 337,83€
Coût de l'assurance :37 703,75€
Taxe foncière : 2 872,89€/an
Soit par mois : 239,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 394,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 529,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 900 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 48 m² × 62.5€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafond: 48 m² × 25€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture murs/plafond salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sevran (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 729 €/an
Calcul : 2 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 021 €/an
Base de calcul : Emprunt de 430 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 508 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 302 €
Revenus locatifs : +28 729 €
Charges déductibles : -72 302 €
Résultat foncier Année 1 : -43 573 €(Déficit de 43 573 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 173 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 402 €/an
Revenus locatifs : +28 729 €
Charges déductibles : -19 402 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 327 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22173.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 350 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 227 500 €(65% de 350 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 273 €/an
Calcul : 227 500 € × 3,636% = 8 273 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 729 €72 316 €15 035 €-43 587 €21 400 €22 187 €22 187 €
229 303 €19 024 €14 643 €10 280 €--11 907 €
329 890 €18 617 €14 236 €11 272 €--635 €
430 487 €18 196 €13 815 €12 291 €---
531 097 €17 760 €13 379 €13 337 €---
631 719 €17 309 €12 928 €14 410 €---
732 353 €16 841 €12 460 €15 513 €---
833 000 €16 356 €11 975 €16 644 €---
933 660 €15 854 €11 473 €17 806 €---
1034 334 €15 334 €10 953 €19 000 €---
1135 020 €14 795 €10 414 €20 225 €---
1235 721 €14 237 €9 856 €21 484 €---
1336 435 €13 659 €9 278 €22 776 €---
1437 164 €13 060 €8 679 €24 104 €---
1537 907 €12 440 €8 059 €25 467 €---
1638 665 €11 797 €7 416 €26 868 €---
1739 439 €11 132 €6 751 €28 307 €---
1840 227 €10 442 €6 061 €29 785 €---
1941 032 €9 728 €5 347 €31 304 €---
2041 853 €8 988 €4 607 €32 865 €---
2142 690 €8 222 €3 841 €34 468 €---
2243 543 €7 428 €3 047 €36 116 €---
2344 414 €6 605 €2 224 €37 809 €---
2445 303 €5 753 €1 372 €39 549 €---
2546 209 €4 871 €490 €41 338 €---
TOTAL920 194 €380 764 €218 338 €539 431 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 539 431 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 729 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 033 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 033 €-6 420 €+12 453 €
2+6 033 €0 €+6 033 €
3+6 033 €0 €+6 033 €
4+6 033 €+3 497 €+2 536 €
5+6 033 €+4 001 €+2 032 €
6+6 033 €+4 323 €+1 710 €
7+6 033 €+4 654 €+1 379 €
8+6 033 €+4 993 €+1 040 €
9+6 033 €+5 342 €+691 €
10+6 033 €+5 700 €+333 €
11+6 033 €+6 068 €-35 €
12+6 033 €+6 445 €-412 €
13+6 033 €+6 833 €-800 €
14+6 033 €+7 231 €-1 198 €
15+6 033 €+7 640 €-1 607 €
16+6 033 €+8 060 €-2 027 €
17+6 033 €+8 492 €-2 459 €
18+6 033 €+8 936 €-2 903 €
19+6 033 €+9 391 €-3 358 €
20+6 033 €+9 859 €-3 826 €
21+6 033 €+10 340 €-4 307 €
22+6 033 €+10 835 €-4 802 €
23+6 033 €+11 343 €-5 310 €
24+6 033 €+11 865 €-5 832 €
25+6 033 €+12 401 €-6 368 €
Total+150 825 €+161 829 €+-11 004 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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