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Appartement à vendre

VilleMillau (12)
Surface135
Coût Total210 920
Loyer Annuel14 442
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-3
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 325,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 39 m²), 3 chambres, calme, Belle vue, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

Appartement T 4 de 135 m² habitables avec une vue dégagée, les fenêtres doubles vitrage vous assure le calme et atténue les nuisances extérieures, des petits travaux de rafraîchissement à prévoir (peintures, papiers peints, etc..) mais habitable de suite, un beau séjour avec une vue magnifique sur le viaduc de Millau et son exposition plein sud. Avec ceci une cave magnifique d'environ 100 m² qui mérite le détour (plusieurs possibilités à l'intérieur). Mérite la visite, venez vous renseigner.. Agence Daunay Immobilier M. Pénin Pascal

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1696.00 et 2294.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.095286, 3.073711
Total : 210 920
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 17 600
Valeur du bien : 196 600
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1203€/mois
Loyer annuel estimé : 14442€/an
Fourchette totale : 946€ - 1531€/mois
Fourchette annuelle : 11352€ - 18372€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 667,78 €/m²
Basé sur :212 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 150
Prix d'achat :179 000
Décote à l'achat :-46 150 (-20.5%)
Marge achat-revente :14 230€ (6.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 033,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :52,73€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 086,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 108,08
Coût de l'assurance :15 819,00
Taxe foncière : 1 444,17€/an
Soit par mois : 120,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 203,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 600(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant peinture et robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (remplacement sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Pose parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:3 000
    Mise aux normes électricité: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 203 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 442 €/an
Calcul : 1 203 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 871 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 920 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 444 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 548
Revenus locatifs : +14 442
Charges déductibles : -26 548
Résultat foncier Année 1 : -12 106(Déficit de 12 106 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 1 406
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 948 €/an
Revenus locatifs : +14 442
Charges déductibles : -8 948
Résultat foncier Années 2+ : 5 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1405.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 44226 5546 877-12 11310 700 €1 413 €1 413 €
214 7318 7696 6925 961---
315 0258 5786 5016 447---
415 3268 3806 3036 945---
515 6328 1766 0997 456---
615 9457 9655 8887 980---
716 2647 7475 6708 517---
816 5897 5215 4449 068---
916 9217 2885 2119 633---
1017 2597 0474 97010 212---
1117 6046 7984 72110 806---
1217 9566 5414 46411 416---
1318 3166 2754 19812 041---
1418 6826 0003 92312 682---
1519 0555 7163 63913 340---
1619 4375 4223 34514 014---
1719 8255 1193 04214 706---
1820 2224 8052 72915 416---
1920 6264 4812 40416 145---
2021 0394 1462 07016 892---
2121 4603 8001 72317 659---
2221 8893 4431 36618 446---
2322 3273 07399619 254---
2422 7732 69161420 082---
2523 2292 29621920 933---
TOTAL462 571168 63199 108293 94010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 940
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 442 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 033 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 033-3 210+6 243
2+3 033+1 365+1 668
3+3 033+1 934+1 099
4+3 033+2 084+949
5+3 033+2 237+796
6+3 033+2 394+639
7+3 033+2 555+478
8+3 033+2 720+313
9+3 033+2 890+143
10+3 033+3 064-31
11+3 033+3 242-209
12+3 033+3 425-392
13+3 033+3 612-579
14+3 033+3 805-772
15+3 033+4 002-969
16+3 033+4 204-1 171
17+3 033+4 412-1 379
18+3 033+4 625-1 592
19+3 033+4 843-1 810
20+3 033+5 068-2 035
21+3 033+5 298-2 265
22+3 033+5 534-2 501
23+3 033+5 776-2 743
24+3 033+6 025-2 992
25+3 033+6 280-3 247
Total+75 825+88 182+-12 357
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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