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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMillau (12)
Surface135m²
Coût Total210 920€
Loyer Annuel14 442€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 325,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 39 m²), 3 chambres, calme, Belle vue, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

Appartement T 4 de 135 m² habitables avec une vue dégagée, les fenêtres doubles vitrage vous assure le calme et atténue les nuisances extérieures, des petits travaux de rafraîchissement à prévoir (peintures, papiers peints, etc..) mais habitable de suite, un beau séjour avec une vue magnifique sur le viaduc de Millau et son exposition plein sud. Avec ceci une cave magnifique d'environ 100 m² qui mérite le détour (plusieurs possibilités à l'intérieur). Mérite la visite, venez vous renseigner.. Agence Daunay Immobilier M. Pénin Pascal

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1696.00 et 2294.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.095286, 3.073711
Total : 210 920€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 17 600€
Valeur du bien : 196 600€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1203€/mois
Loyer annuel estimé : 14442€/an
Fourchette totale : 946€ - 1531€/mois
Fourchette annuelle : 11352€ - 18372€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 667,78 €/m²
Basé sur :212 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 150 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-46 150€ (-20.5%)
Marge achat-revente :14 230€ (6.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 033,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :52,73€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 086,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 108,08€
Coût de l'assurance :15 819,00€
Taxe foncière : 1 444,17€/an
Soit par mois : 120,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 203,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 600 €(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant peinture et robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (remplacement sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 203 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 442 €/an
Calcul : 1 203 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 871 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 920 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 444 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 548 €
Revenus locatifs : +14 442 €
Charges déductibles : -26 548 €
Résultat foncier Année 1 : -12 106 €(Déficit de 12 106 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 406 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 948 €/an
Revenus locatifs : +14 442 €
Charges déductibles : -8 948 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1405.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 442 €26 554 €6 877 €-12 113 €10 700 €1 413 €1 413 €
214 731 €8 769 €6 692 €5 961 €---
315 025 €8 578 €6 501 €6 447 €---
415 326 €8 380 €6 303 €6 945 €---
515 632 €8 176 €6 099 €7 456 €---
615 945 €7 965 €5 888 €7 980 €---
716 264 €7 747 €5 670 €8 517 €---
816 589 €7 521 €5 444 €9 068 €---
916 921 €7 288 €5 211 €9 633 €---
1017 259 €7 047 €4 970 €10 212 €---
1117 604 €6 798 €4 721 €10 806 €---
1217 956 €6 541 €4 464 €11 416 €---
1318 316 €6 275 €4 198 €12 041 €---
1418 682 €6 000 €3 923 €12 682 €---
1519 055 €5 716 €3 639 €13 340 €---
1619 437 €5 422 €3 345 €14 014 €---
1719 825 €5 119 €3 042 €14 706 €---
1820 222 €4 805 €2 729 €15 416 €---
1920 626 €4 481 €2 404 €16 145 €---
2021 039 €4 146 €2 070 €16 892 €---
2121 460 €3 800 €1 723 €17 659 €---
2221 889 €3 443 €1 366 €18 446 €---
2322 327 €3 073 €996 €19 254 €---
2422 773 €2 691 €614 €20 082 €---
2523 229 €2 296 €219 €20 933 €---
TOTAL462 571 €168 631 €99 108 €293 940 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 940 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 442 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 033 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 033 €-3 210 €+6 243 €
2+3 033 €+1 365 €+1 668 €
3+3 033 €+1 934 €+1 099 €
4+3 033 €+2 084 €+949 €
5+3 033 €+2 237 €+796 €
6+3 033 €+2 394 €+639 €
7+3 033 €+2 555 €+478 €
8+3 033 €+2 720 €+313 €
9+3 033 €+2 890 €+143 €
10+3 033 €+3 064 €-31 €
11+3 033 €+3 242 €-209 €
12+3 033 €+3 425 €-392 €
13+3 033 €+3 612 €-579 €
14+3 033 €+3 805 €-772 €
15+3 033 €+4 002 €-969 €
16+3 033 €+4 204 €-1 171 €
17+3 033 €+4 412 €-1 379 €
18+3 033 €+4 625 €-1 592 €
19+3 033 €+4 843 €-1 810 €
20+3 033 €+5 068 €-2 035 €
21+3 033 €+5 298 €-2 265 €
22+3 033 €+5 534 €-2 501 €
23+3 033 €+5 776 €-2 743 €
24+3 033 €+6 025 €-2 992 €
25+3 033 €+6 280 €-3 247 €
Total+75 825 €+88 182 €+-12 357 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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