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Appartement 45 m2

VilleBourges (18)
Surface45m²
Coût Total114 060€
Loyer Annuel7 306€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 72 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 600 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 de 45 M² à Bourges proche IUT. Découvrez cet appartement offrant une pièce lumineuse, une cuisine fonctionnelle, une chambre confortable et une salle d'eau. Le logement bénéficie d'un environnement agréable, à proximité des commerces, transports et services. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. Stationnement à proximité.

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.096410, 2.413440
Total : 114 060€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 36 300€
Valeur du bien : 108 300€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 609€/mois
Loyer annuel estimé : 7306€/an
Fourchette totale : 497€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5962€ - 8953€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :926,1 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 675 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :+30 325€ (+72.8%)
Marge achat-revente :-72 385€ (-173.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :567,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :41,82€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 609,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 327,16€
Coût de l'assurance :12 546,60€
Taxe foncière : 730,57€/an
Soit par mois : 60,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 608,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 670,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 300 €(807 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:800€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 80€/m² = 400€, Éléments sanitaires (douche, lavabo, WC): 400€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 306 €/an
Calcul : 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 885 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 060 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 731 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 418 €
Revenus locatifs : +7 306 €
Charges déductibles : -41 418 €
Résultat foncier Année 1 : -34 112 €(Déficit de 34 112 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 712 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 118 €/an
Revenus locatifs : +7 306 €
Charges déductibles : -5 118 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 188 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12712.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 306 €41 422 €3 889 €-34 116 €21 400 €12 716 €12 716 €
27 452 €5 019 €3 787 €2 433 €--10 283 €
37 601 €4 913 €3 680 €2 688 €--7 595 €
47 753 €4 803 €3 570 €2 950 €--4 645 €
57 908 €4 689 €3 457 €3 219 €--1 426 €
68 066 €4 571 €3 339 €3 495 €---
78 227 €4 450 €3 217 €3 778 €---
88 392 €4 323 €3 091 €4 069 €---
98 560 €4 193 €2 960 €4 367 €---
108 731 €4 058 €2 825 €4 673 €---
118 906 €3 918 €2 685 €4 988 €---
129 084 €3 773 €2 541 €5 311 €---
139 265 €3 623 €2 391 €5 642 €---
149 451 €3 468 €2 236 €5 982 €---
159 640 €3 308 €2 075 €6 332 €---
169 833 €3 142 €1 909 €6 691 €---
1710 029 €2 970 €1 737 €7 060 €---
1810 230 €2 792 €1 559 €7 438 €---
1910 434 €2 607 €1 375 €7 827 €---
2010 643 €2 417 €1 184 €8 226 €---
2110 856 €2 219 €987 €8 637 €---
2211 073 €2 015 €783 €9 058 €---
2311 294 €1 804 €571 €9 491 €---
2411 520 €1 585 €352 €9 936 €---
2511 751 €1 358 €126 €10 393 €---
TOTAL234 004 €123 438 €56 327 €110 566 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 566 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 306 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 534 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 534 €-6 420 €+7 954 €
2+1 534 €0 €+1 534 €
3+1 534 €0 €+1 534 €
4+1 534 €0 €+1 534 €
5+1 534 €0 €+1 534 €
6+1 534 €+621 €+913 €
7+1 534 €+1 133 €+401 €
8+1 534 €+1 221 €+313 €
9+1 534 €+1 310 €+224 €
10+1 534 €+1 402 €+132 €
11+1 534 €+1 496 €+38 €
12+1 534 €+1 593 €-59 €
13+1 534 €+1 693 €-159 €
14+1 534 €+1 795 €-261 €
15+1 534 €+1 900 €-366 €
16+1 534 €+2 007 €-473 €
17+1 534 €+2 118 €-584 €
18+1 534 €+2 231 €-697 €
19+1 534 €+2 348 €-814 €
20+1 534 €+2 468 €-934 €
21+1 534 €+2 591 €-1 057 €
22+1 534 €+2 717 €-1 183 €
23+1 534 €+2 847 €-1 313 €
24+1 534 €+2 981 €-1 447 €
25+1 534 €+3 118 €-1 584 €
Total+38 350 €+33 170 €+5 180 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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