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MAISON avec terrasse caves et jardin attenant

VilleLantosque (06)
Surface104.55m²
Coût Total231 473€
Loyer Annuel16 892€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 165 000 €
Surface : 104.55 m²
Prix au m² : 1 578,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON avec terrasse caves et jardin attenant - LANTOSQUE (hameau de Camari), Maison de village d'une surface Loi Carrez de 91,62m² (soit 104,55m² hors Loi Carrez),

comprenant : une entrée sur une salle à manger, une cuisine ouverte équipée et aménagée, une chambre avec salle d'eau (douche, wc, lavabo). Au premier étage, un grand séjour avec salle à manger et une salle de bain (baignoire, wc, lavabo). Au deuxième étage, deux chambres.

Une terrasse, un jardin attenant, deux caves et un cabanon en bois à usage de garage double (à rénover) complètent ce bien.

Ville : Lantosque
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 43.953160, 7.341190
Total : 231 473€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 53 273€
Valeur du bien : 218 273€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104.55m²
Loyer prédit : 13.46€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 19.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1408€/mois
Loyer annuel estimé : 16892€/an
Fourchette totale : 967€ - 2049€/mois
Fourchette annuelle : 11602€ - 24593€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 033,51 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :212 603 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-47 603€ (-22.4%)
Marge achat-revente :-18 870€ (-8.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 473€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 150,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :67,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 217,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 567,99€
Coût de l'assurance :20 253,89€
Taxe foncière : 1 689,17€/an
Soit par mois : 140,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 407,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 358,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104.55 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104.55 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 273 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 273€
    Isolation toiture/combles: 104.55 m² × 60€/m² = 6273€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lantosque (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 673€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 408 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 892 €/an
Calcul : 1 408 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 839 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 473 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 689 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 273 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 611 €
Revenus locatifs : +16 892 €
Charges déductibles : -63 611 €
Résultat foncier Année 1 : -46 720 €(Déficit de 46 720 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 338 €/an
Revenus locatifs : +16 892 €
Charges déductibles : -10 338 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 553 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25319.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 892 €63 619 €7 846 €-46 727 €21 400 €25 327 €25 327 €
217 230 €10 138 €7 639 €7 091 €--18 236 €
317 574 €9 924 €7 424 €7 651 €--10 585 €
417 926 €9 701 €7 202 €8 224 €--2 361 €
518 284 €9 471 €6 972 €8 813 €---
618 650 €9 233 €6 734 €9 416 €---
719 023 €8 987 €6 488 €10 036 €---
819 403 €8 732 €6 233 €10 671 €---
919 791 €8 469 €5 969 €11 323 €---
1020 187 €8 196 €5 696 €11 992 €---
1120 591 €7 913 €5 414 €12 678 €---
1221 003 €7 621 €5 122 €13 382 €---
1321 423 €7 319 €4 819 €14 104 €---
1421 851 €7 006 €4 506 €14 846 €---
1522 288 €6 682 €4 182 €15 607 €---
1622 734 €6 346 €3 847 €16 388 €---
1723 189 €6 000 €3 500 €17 189 €---
1823 652 €5 641 €3 141 €18 012 €---
1924 126 €5 269 €2 770 €18 856 €---
2024 608 €4 885 €2 386 €19 723 €---
2125 100 €4 487 €1 988 €20 613 €---
2225 602 €4 075 €1 576 €21 527 €---
2326 114 €3 649 €1 150 €22 465 €---
2426 637 €3 209 €709 €23 428 €---
2527 169 €2 752 €253 €24 417 €---
TOTAL541 047 €229 324 €113 568 €311 723 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 311 723 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 547 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 547 €-6 420 €+9 967 €
2+3 547 €0 €+3 547 €
3+3 547 €0 €+3 547 €
4+3 547 €0 €+3 547 €
5+3 547 €+1 936 €+1 611 €
6+3 547 €+2 825 €+722 €
7+3 547 €+3 011 €+536 €
8+3 547 €+3 201 €+346 €
9+3 547 €+3 397 €+150 €
10+3 547 €+3 597 €-50 €
11+3 547 €+3 803 €-256 €
12+3 547 €+4 015 €-468 €
13+3 547 €+4 231 €-684 €
14+3 547 €+4 454 €-907 €
15+3 547 €+4 682 €-1 135 €
16+3 547 €+4 916 €-1 369 €
17+3 547 €+5 157 €-1 610 €
18+3 547 €+5 404 €-1 857 €
19+3 547 €+5 657 €-2 110 €
20+3 547 €+5 917 €-2 370 €
21+3 547 €+6 184 €-2 637 €
22+3 547 €+6 458 €-2 911 €
23+3 547 €+6 739 €-3 192 €
24+3 547 €+7 028 €-3 481 €
25+3 547 €+7 325 €-3 778 €
Total+88 675 €+93 517 €+-4 842 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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