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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAndelys (27)
Surface125m²
Coût Total262 560€
Loyer Annuel15 076€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 504 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 1 chambre, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Dans le centre ville des Andelys, à proximité immédiate de toutes les commodités,appartements pour projet locatif ou résidence principale:

  • Au RDC, 3 pièces pour une surface totale de 38 m² pouvant accueillir profession libérale ou appartement indépendant.
  • A l'étage, un appartement en duplex d'env 80 m² proposant au premier niveau :une pièce de vie lumineuse exposée sud d'env 25 m², une cuisine aménagée,une buanderie avec lave main et un WC.Au second niveau, 2 chambres,une salle de bain et un WC. Egalement un grenier. L'ensemble dispose d'une petit jardin et d'une cave.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 188 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Stéphanie LEGUAY - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de EVREUX sous le numéro 883 263 675

Ville : Andelys
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27700
Coordonnées : 49.243714, 1.420725
Total : 262 560€
Prix d'acquisition : 188 000€
Travaux : 59 520€
Valeur du bien : 247 520€
Frais de notaire : 15 040€
Coût estimé : 15 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 10.05€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1256€/mois
Loyer annuel estimé : 15076€/an
Fourchette totale : 1034€ - 1527€/mois
Fourchette annuelle : 12406€ - 18322€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 820,46 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :227 557 €
Prix d'achat :188 000 €
Décote à l'achat :-39 557€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-35 003€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 301,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :17,50€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 1 319,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 979,41€
Coût de l'assurance :5 251,20€
Taxe foncière : 1 507,62€/an
Soit par mois : 125,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 256,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 444,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 125 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour et amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant remplacement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 520 €(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10 400€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10 000€ = 10 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8 000€ = 8 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Revêtement sol: 31 m² × 60€/m² = 1 860€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture murs et plafonds: 31 m² × 60€/m² = 1 860€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:2 300€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2 000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Andelys (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 256 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 076 €/an
Calcul : 1 256 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 840 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 560 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 210 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 508 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 077 €
Revenus locatifs : +15 076 €
Charges déductibles : -70 077 €
Résultat foncier Année 1 : -55 001 €(Déficit de 55 001 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 601 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 557 €/an
Revenus locatifs : +15 076 €
Charges déductibles : -10 557 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 519 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33601.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 076 €70 086 €8 848 €-55 010 €21 400 €33 610 €33 610 €
215 378 €10 331 €8 613 €5 047 €--28 563 €
315 685 €10 088 €8 371 €5 597 €--22 966 €
415 999 €9 837 €8 120 €6 162 €--16 804 €
516 319 €9 577 €7 860 €6 742 €--10 063 €
616 645 €9 309 €7 591 €7 337 €--2 726 €
716 978 €9 030 €7 313 €7 948 €---
817 318 €8 743 €7 025 €8 575 €---
917 664 €8 445 €6 727 €9 219 €---
1018 017 €8 137 €6 419 €9 881 €---
1118 378 €7 818 €6 100 €10 560 €---
1218 745 €7 488 €5 770 €11 257 €---
1319 120 €7 147 €5 429 €11 973 €---
1419 503 €6 794 €5 076 €12 709 €---
1519 893 €6 429 €4 711 €13 464 €---
1620 291 €6 051 €4 333 €14 240 €---
1720 696 €5 660 €3 942 €15 037 €---
1821 110 €5 255 €3 537 €15 855 €---
1921 533 €4 837 €3 119 €16 696 €---
2021 963 €4 403 €2 686 €17 560 €---
2122 402 €3 955 €2 238 €18 447 €---
2222 851 €3 492 €1 774 €19 359 €---
2323 308 €3 012 €1 294 €20 295 €---
2423 774 €2 516 €798 €21 258 €---
2524 249 €2 002 €285 €22 247 €---
TOTAL482 896 €230 441 €127 979 €252 455 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 076 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 166 €-6 420 €+9 586 €
2+3 166 €0 €+3 166 €
3+3 166 €0 €+3 166 €
4+3 166 €0 €+3 166 €
5+3 166 €0 €+3 166 €
6+3 166 €0 €+3 166 €
7+3 166 €+1 567 €+1 599 €
8+3 166 €+2 573 €+593 €
9+3 166 €+2 766 €+400 €
10+3 166 €+2 964 €+202 €
11+3 166 €+3 168 €-2 €
12+3 166 €+3 377 €-211 €
13+3 166 €+3 592 €-426 €
14+3 166 €+3 813 €-647 €
15+3 166 €+4 039 €-873 €
16+3 166 €+4 272 €-1 106 €
17+3 166 €+4 511 €-1 345 €
18+3 166 €+4 757 €-1 591 €
19+3 166 €+5 009 €-1 843 €
20+3 166 €+5 268 €-2 102 €
21+3 166 €+5 534 €-2 368 €
22+3 166 €+5 808 €-2 642 €
23+3 166 €+6 089 €-2 923 €
24+3 166 €+6 377 €-3 211 €
25+3 166 €+6 674 €-3 508 €
Total+79 150 €+75 736 €+3 414 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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