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Appartement 4 pièces 88 m²

VilleCrosne (91)
Surface88m²
Coût Total272 450€
Loyer Annuel17 081€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-487€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 201 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 2 284,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 88.14 m² - Parking sous-sol

Idéalement situé à quelques minutes à pied du centre-ville, à proximité des commerces et à 15 min seulement de la GARE. Dans une résidence fermée, sécurisée, avec PARC PRIVATIF et GARDIEN,

Un APPARTEMENT 4 pièces de 88.14 m² environ, au 6e et DERNIER ETAGE avec ASCENSEUR, comprenant : entrée, séjour, cuisine aménagée et équipée, cellier, WC, séchoir, salle de bains, dégagement, trois chambres (ou séjour double).

1 PARKING EN SOUS SOL Référence agence : 126 Référence annonce : EQRI-OUG-48S Date de réalisation du diagnostic : 24/08/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 681 Charges prévisionnelles annuelles : 3864 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 910 € et 2 640 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Crosne
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91560
Coordonnées : 48.717453, 2.458782
Total : 272 450€
Prix d'acquisition : 201 000€
Travaux : 55 370€
Valeur du bien : 256 370€
Frais de notaire : 16 080€
Coût estimé : 16 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.46€ - 19.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1423€/mois
Loyer annuel estimé : 17081€/an
Fourchette totale : 1185€ - 1710€/mois
Fourchette annuelle : 14216€ - 20523€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 638,1 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 152 €
Prix d'achat :201 000 €
Décote à l'achat :-31 152€ (-13.4%)
Marge achat-revente :-40 298€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 366,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :79,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 446,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 611,91€
Coût de l'assurance :23 839,37€
Taxe foncière : 1 708,09€/an
Soit par mois : 142,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 322,00€/mois
Soit par an : 3 864,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 423,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 910,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-487,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et peinture
Quantité: salle de bain complète (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: environ 38 m² (salon)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: 88 m² (total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie dans plusieurs pièces

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 370 €(629 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 850€
    Revêtement sol: 38 m² × 75€/m² = 2850€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Peinture:3 520€
    Peinture murs/plafonds: 88 m² × 40€/m² = 3520€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Crosne (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 081 €/an
Calcul : 1 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 470 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 450 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 954 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 708 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 864 €/an
Calcul : 322 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 366 €
Revenus locatifs : +17 081 €
Charges déductibles : -71 366 €
Résultat foncier Année 1 : -54 285 €(Déficit de 54 285 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 885 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 996 €/an
Revenus locatifs : +17 081 €
Charges déductibles : -15 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 085 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32885.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 201 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 650 €(65% de 201 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 751 €/an
Calcul : 130 650 € × 3,636% = 4 751 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 081 €71 375 €9 479 €-54 294 €21 400 €32 894 €32 894 €
217 423 €15 757 €9 232 €1 665 €--31 229 €
317 771 €15 501 €8 975 €2 270 €--28 958 €
418 126 €15 235 €8 709 €2 891 €--26 067 €
518 489 €14 960 €8 434 €3 529 €--22 538 €
618 859 €14 675 €8 149 €4 184 €--18 354 €
719 236 €14 380 €7 854 €4 856 €--13 498 €
819 621 €14 074 €7 548 €5 547 €--7 951 €
920 013 €13 757 €7 231 €6 256 €--1 695 €
1020 413 €13 429 €6 903 €6 984 €---
1120 822 €13 089 €6 563 €7 733 €---
1221 238 €12 737 €6 211 €8 501 €---
1321 663 €12 372 €5 847 €9 290 €---
1422 096 €11 995 €5 469 €10 101 €---
1522 538 €11 604 €5 078 €10 934 €---
1622 989 €11 199 €4 673 €11 790 €---
1723 448 €10 779 €4 253 €12 669 €---
1823 917 €10 344 €3 819 €13 573 €---
1924 396 €9 894 €3 369 €14 502 €---
2024 884 €9 428 €2 902 €15 456 €---
2125 381 €8 945 €2 419 €16 436 €---
2225 889 €8 445 €1 919 €17 444 €---
2326 407 €7 927 €1 401 €18 480 €---
2426 935 €7 390 €864 €19 545 €---
2527 474 €6 834 €309 €20 639 €---
TOTAL547 107 €356 124 €137 612 €190 983 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 983 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 081 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 587 €-6 420 €+10 007 €
2+3 587 €0 €+3 587 €
3+3 587 €0 €+3 587 €
4+3 587 €0 €+3 587 €
5+3 587 €0 €+3 587 €
6+3 587 €0 €+3 587 €
7+3 587 €0 €+3 587 €
8+3 587 €0 €+3 587 €
9+3 587 €0 €+3 587 €
10+3 587 €+1 587 €+2 000 €
11+3 587 €+2 320 €+1 267 €
12+3 587 €+2 550 €+1 037 €
13+3 587 €+2 787 €+800 €
14+3 587 €+3 030 €+557 €
15+3 587 €+3 280 €+307 €
16+3 587 €+3 537 €+50 €
17+3 587 €+3 801 €-214 €
18+3 587 €+4 072 €-485 €
19+3 587 €+4 350 €-763 €
20+3 587 €+4 637 €-1 050 €
21+3 587 €+4 931 €-1 344 €
22+3 587 €+5 233 €-1 646 €
23+3 587 €+5 544 €-1 957 €
24+3 587 €+5 863 €-2 276 €
25+3 587 €+6 192 €-2 605 €
Total+89 675 €+57 295 €+32 380 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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