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Maison 9 pièces 558 m²

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface558
Coût Total719 100
Loyer Annuel68 147
Rentabilité9.48%
Cashflow/mois+1 313
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 499 000 €
Surface : 558 m²
Prix au m² : 894,27 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 558 m² - Maison 9 pièces 558 m²

EXCLUSIVITE , ALES proche Uzes , Nimes , deux belles villas sur un point de vue dominant exposées plein Sud, sans vis à vis . Tout est possible sur cette proprièté Que ce soit pour une activité professionnelle gites chambres d'hotes...proche de différents sites touristiques (pole mécanique, parc régional des cevennes classé à L'unesco ) , un bien immobilier ou une résidence de vacances qui réunira votre famille. Ce bien reste rare ! . Une des deux villas de 120 m2 est achevée et agencée en T5 et de plain pied, l'autre de 450 m2 est à finir avec un logement de T2 meublé rénové et exploité. Piscine exterieure 10/5M au chlore. agrémentée de 63 m2 de terrasse avec une plateforme soutenue par un magnifique enrochement. Vous cherchez un projet d'investissement, votre villa de vacances au calme avec une Vue, alors appelez moi, j'ai ce qu'il vous faut !

Honoraires charge vendeur COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE - Françoise MAZAUDIER - [Coordonnées masquées] - Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] (réf. 17454) --VOTRE AGENT IMMOBILIER FRANCOISE MAZAUDIER [Coordonnées masquées] AGENCE CIF ALES 14 BIS AVENUE CARNOT 30100 ALES Cette annonce vous est proposée par COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE - SAS - NoRSAC: 443 409 545, Enregistré à de COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE - Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] - « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 558 m²

Consommation énergie primaire : 109 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 780 € et 1 120 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.143035, 4.081508
Total : 719 100
Prix d'acquisition : 499 000
Travaux : 180 180
Valeur du bien : 679 180
Frais de notaire : 39 920
Coût estimé : 39 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 558
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 5679€/mois
Loyer annuel estimé : 68147€/an
Fourchette totale : 4543€ - 7100€/mois
Fourchette annuelle : 54511€ - 85195€/an
Rentabilité brute :9.48%
Fourchette de rentabilité :7.58% - 11.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :719 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 588,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :209,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 798,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :357 427,37
Coût de l'assurance :62 921,25
Taxe foncière : 6 814,73€/an
Soit par mois : 567,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 678,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 366,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 312,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 109 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 558 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 558 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 70 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon complet (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 558 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :180 180(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:22 680
    Isolation combles: 558 m² × 40€/m² = 22320€, Main d'œuvre: 360€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:91 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 70 fenêtres × 1300€/fenêtre = 91000€ (installation comprise)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:13 500
    Rénovation lourde 9 chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
  • Salon:7 500
    Rénovation lourde salon: 50 m² × 150€/m² = 7500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 129 180✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 68 147 €/an
Calcul : 5 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 719 100 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 517 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 180 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 214 150
Revenus locatifs : +68 147
Charges déductibles : -214 150
Résultat foncier Année 1 : -146 003(Déficit de 146 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 124 603
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 970 €/an
Revenus locatifs : +68 147
Charges déductibles : -33 970
Résultat foncier Années 2+ : 34 177 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 124602.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 499 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 324 350(65% de 499 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 795 €/an
Calcul : 324 350 € × 3,636% = 11 795
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
168 147214 17424 662-146 02621 400 €124 626 €124 626 €
269 51033 34524 01336 165--88 461 €
370 90032 67323 34238 227--50 234 €
472 31831 97822 64640 340--9 893 €
573 76531 25821 92742 507---
675 24030 51321 18244 727---
776 74529 74220 41047 003---
878 28028 94319 61249 337---
979 84528 11618 78551 729---
1081 44227 26017 92954 182---
1183 07126 37417 04356 697---
1284 73325 45716 12559 276---
1386 42724 50715 17661 920---
1488 15623 52414 19364 632---
1589 91922 50613 17567 413---
1691 71721 45312 12170 265---
1793 55220 36211 03073 190---
1895 42319 2329 90176 190---
1997 33118 0638 73279 268---
2099 27816 8537 52182 425---
21101 26315 6006 26885 663---
22103 28914 3034 97188 986---
23105 35412 9603 62892 395---
24107 46111 5692 23895 892---
25109 61110 13079999 480---
TOTAL2 182 778770 897357 4271 411 88121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 411 881
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 68 147 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 311 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 311-6 420+20 731
2+14 3110+14 311
3+14 3110+14 311
4+14 3110+14 311
5+14 311+9 784+4 527
6+14 311+13 418+893
7+14 311+14 101+210
8+14 311+14 801-490
9+14 311+15 519-1 208
10+14 311+16 255-1 944
11+14 311+17 009-2 698
12+14 311+17 783-3 472
13+14 311+18 576-4 265
14+14 311+19 389-5 078
15+14 311+20 224-5 913
16+14 311+21 079-6 768
17+14 311+21 957-7 646
18+14 311+22 857-8 546
19+14 311+23 780-9 469
20+14 311+24 727-10 416
21+14 311+25 699-11 388
22+14 311+26 696-12 385
23+14 311+27 718-13 407
24+14 311+28 768-14 457
25+14 311+29 844-15 533
Total+357 775+423 564+-65 789
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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