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Maison 9 pièces 558 m²

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface558m²
Coût Total719 100€
Loyer Annuel68 147€
Rentabilité9.48%
Cashflow/mois+1 313€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 499 000 €
Surface : 558 m²
Prix au m² : 894,27 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 558 m² - Maison 9 pièces 558 m²

EXCLUSIVITE , ALES proche Uzes , Nimes , deux belles villas sur un point de vue dominant exposées plein Sud, sans vis à vis . Tout est possible sur cette proprièté Que ce soit pour une activité professionnelle gites chambres d'hotes...proche de différents sites touristiques (pole mécanique, parc régional des cevennes classé à L'unesco ) , un bien immobilier ou une résidence de vacances qui réunira votre famille. Ce bien reste rare ! . Une des deux villas de 120 m2 est achevée et agencée en T5 et de plain pied, l'autre de 450 m2 est à finir avec un logement de T2 meublé rénové et exploité. Piscine exterieure 10/5M au chlore. agrémentée de 63 m2 de terrasse avec une plateforme soutenue par un magnifique enrochement. Vous cherchez un projet d'investissement, votre villa de vacances au calme avec une Vue, alors appelez moi, j'ai ce qu'il vous faut !

Honoraires charge vendeur COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE - Françoise MAZAUDIER - [Coordonnées masquées] - Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] (réf. 17454) --VOTRE AGENT IMMOBILIER FRANCOISE MAZAUDIER [Coordonnées masquées] AGENCE CIF ALES 14 BIS AVENUE CARNOT 30100 ALES Cette annonce vous est proposée par COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE - SAS - NoRSAC: 443 409 545, Enregistré à de COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE - Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] - « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 558 m²

Consommation énergie primaire : 109 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 780 € et 1 120 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.143035, 4.081508
Total : 719 100€
Prix d'acquisition : 499 000€
Travaux : 180 180€
Valeur du bien : 679 180€
Frais de notaire : 39 920€
Coût estimé : 39 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 558m²
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 5679€/mois
Loyer annuel estimé : 68147€/an
Fourchette totale : 4543€ - 7100€/mois
Fourchette annuelle : 54511€ - 85195€/an
Rentabilité brute :9.48%
Fourchette de rentabilité :7.58% - 11.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :719 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 588,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :209,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 798,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :357 427,37€
Coût de l'assurance :62 921,25€
Taxe foncière : 6 814,73€/an
Soit par mois : 567,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 678,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 366,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 312,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 109 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 558 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 558 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 70 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon complet (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 558 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :180 180 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:22 680€
    Isolation combles: 558 m² × 40€/m² = 22320€, Main d'œuvre: 360€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:91 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 70 fenêtres × 1300€/fenêtre = 91000€ (installation comprise)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:13 500€
    Rénovation lourde 9 chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
  • Salon:7 500€
    Rénovation lourde salon: 50 m² × 150€/m² = 7500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 129 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 68 147 €/an
Calcul : 5 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 719 100 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 517 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 180 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 214 150 €
Revenus locatifs : +68 147 €
Charges déductibles : -214 150 €
Résultat foncier Année 1 : -146 003 €(Déficit de 146 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 124 603 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 970 €/an
Revenus locatifs : +68 147 €
Charges déductibles : -33 970 €
Résultat foncier Années 2+ : 34 177 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 124602.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 499 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 324 350 €(65% de 499 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 795 €/an
Calcul : 324 350 € × 3,636% = 11 795 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
168 147 €214 174 €24 662 €-146 026 €21 400 €124 626 €124 626 €
269 510 €33 345 €24 013 €36 165 €--88 461 €
370 900 €32 673 €23 342 €38 227 €--50 234 €
472 318 €31 978 €22 646 €40 340 €--9 893 €
573 765 €31 258 €21 927 €42 507 €---
675 240 €30 513 €21 182 €44 727 €---
776 745 €29 742 €20 410 €47 003 €---
878 280 €28 943 €19 612 €49 337 €---
979 845 €28 116 €18 785 €51 729 €---
1081 442 €27 260 €17 929 €54 182 €---
1183 071 €26 374 €17 043 €56 697 €---
1284 733 €25 457 €16 125 €59 276 €---
1386 427 €24 507 €15 176 €61 920 €---
1488 156 €23 524 €14 193 €64 632 €---
1589 919 €22 506 €13 175 €67 413 €---
1691 717 €21 453 €12 121 €70 265 €---
1793 552 €20 362 €11 030 €73 190 €---
1895 423 €19 232 €9 901 €76 190 €---
1997 331 €18 063 €8 732 €79 268 €---
2099 278 €16 853 €7 521 €82 425 €---
21101 263 €15 600 €6 268 €85 663 €---
22103 289 €14 303 €4 971 €88 986 €---
23105 354 €12 960 €3 628 €92 395 €---
24107 461 €11 569 €2 238 €95 892 €---
25109 611 €10 130 €799 €99 480 €---
TOTAL2 182 778 €770 897 €357 427 €1 411 881 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 411 881 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 68 147 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 311 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 311 €-6 420 €+20 731 €
2+14 311 €0 €+14 311 €
3+14 311 €0 €+14 311 €
4+14 311 €0 €+14 311 €
5+14 311 €+9 784 €+4 527 €
6+14 311 €+13 418 €+893 €
7+14 311 €+14 101 €+210 €
8+14 311 €+14 801 €-490 €
9+14 311 €+15 519 €-1 208 €
10+14 311 €+16 255 €-1 944 €
11+14 311 €+17 009 €-2 698 €
12+14 311 €+17 783 €-3 472 €
13+14 311 €+18 576 €-4 265 €
14+14 311 €+19 389 €-5 078 €
15+14 311 €+20 224 €-5 913 €
16+14 311 €+21 079 €-6 768 €
17+14 311 €+21 957 €-7 646 €
18+14 311 €+22 857 €-8 546 €
19+14 311 €+23 780 €-9 469 €
20+14 311 €+24 727 €-10 416 €
21+14 311 €+25 699 €-11 388 €
22+14 311 €+26 696 €-12 385 €
23+14 311 €+27 718 €-13 407 €
24+14 311 €+28 768 €-14 457 €
25+14 311 €+29 844 €-15 533 €
Total+357 775 €+423 564 €+-65 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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