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Maison de 280 m² sur 1450 m² de Terrain

VilleMontélimar (26)
Surface280m²
Coût Total419 250€
Loyer Annuel36 462€
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+518€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 345 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 232,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Proche du centre-ville et des commerces : Sur un terrain de 1450 m², maison de 280 m² habitables. Elle se compose d'une entrée, un séjour de 37 m², un salon ou chambre, u une cuisine aménagée indépendante au Rdc avec accès à la terrasse et d'un escalier pour le jardin et un wc. 4 chambres spacieuses, 1 salle de bains et 2 toilettes séparés, combles aménagés en bureau de 90 m². belle hauteur sous plafond (3 métres). Garage et cave. Chauffage central au gaz de ville, poêle à bois et radiateurs électriques. Menuiseries double vitrage. Possibilités d'aménagement profession libérale en rez-de-chaussée et logement(s) aux étages ou création d'appartements indépendants. Escalier en pierre de cruas. à visiter ! - https://www.agence-saint-martin.fr/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/397437.pdf

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.557939, 4.750318
Total : 419 250€
Prix d'acquisition : 345 000€
Travaux : 46 650€
Valeur du bien : 391 650€
Frais de notaire : 27 600€
Coût estimé : 27 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.44€ - 13.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 3038€/mois
Loyer annuel estimé : 36462€/an
Fourchette totale : 2364€ - 3905€/mois
Fourchette annuelle : 28369€ - 46864€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 11.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 948,72 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :545 642 €
Prix d'achat :345 000 €
Décote à l'achat :-200 642€ (-36.8%)
Marge achat-revente :126 392€ (23.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :419 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 094,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :122,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 216,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :209 061,00€
Coût de l'assurance :36 684,37€
Taxe foncière : 3 646,18€/an
Soit par mois : 303,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 038,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 520,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :517,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des menuiseries si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 40 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 650 €(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:19 600€
    Isolation combles perdus: 280 m² × 70€/m² = 19600€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclut matériel et installation)
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€/fenêtre = 3750€ (inclut matériel et pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (inclut matériaux et pose)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 038 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 462 €/an
Calcul : 3 038 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 419 250 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 467 €/an
Calcul : 122 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 646 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 170 €
Revenus locatifs : +36 462 €
Charges déductibles : -66 170 €
Résultat foncier Année 1 : -29 708 €(Déficit de 29 708 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 308 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 520 €/an
Revenus locatifs : +36 462 €
Charges déductibles : -19 520 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 942 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8308.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 345 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 224 250 €(65% de 345 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 155 €/an
Calcul : 224 250 € × 3,636% = 8 155 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 462 €66 184 €14 420 €-29 722 €21 400 €8 322 €8 322 €
237 191 €19 155 €14 041 €18 036 €---
337 935 €18 763 €13 649 €19 172 €---
438 694 €18 357 €13 243 €20 337 €---
539 467 €17 936 €12 823 €21 531 €---
640 257 €17 501 €12 387 €22 756 €---
741 062 €17 050 €11 937 €24 012 €---
841 883 €16 584 €11 470 €25 299 €---
942 721 €16 101 €10 987 €26 620 €---
1043 575 €15 600 €10 487 €27 975 €---
1144 447 €15 082 €9 969 €29 364 €---
1245 336 €14 546 €9 433 €30 789 €---
1346 242 €13 991 €8 878 €32 251 €---
1447 167 €13 416 €8 303 €33 751 €---
1548 111 €12 821 €7 708 €35 289 €---
1649 073 €12 205 €7 092 €36 868 €---
1750 054 €11 567 €6 454 €38 487 €---
1851 055 €10 907 €5 793 €40 149 €---
1952 076 €10 223 €5 109 €41 854 €---
2053 118 €9 515 €4 401 €43 603 €---
2154 180 €8 782 €3 668 €45 399 €---
2255 264 €8 023 €2 909 €47 241 €---
2356 369 €7 237 €2 123 €49 132 €---
2457 497 €6 423 €1 310 €51 073 €---
2558 647 €5 581 €467 €53 066 €---
TOTAL1 167 882 €383 550 €209 061 €784 333 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 784 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 462 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 657 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 657 €-6 420 €+14 077 €
2+7 657 €+2 914 €+4 743 €
3+7 657 €+5 752 €+1 905 €
4+7 657 €+6 101 €+1 556 €
5+7 657 €+6 459 €+1 198 €
6+7 657 €+6 827 €+830 €
7+7 657 €+7 203 €+454 €
8+7 657 €+7 590 €+67 €
9+7 657 €+7 986 €-329 €
10+7 657 €+8 392 €-735 €
11+7 657 €+8 809 €-1 152 €
12+7 657 €+9 237 €-1 580 €
13+7 657 €+9 675 €-2 018 €
14+7 657 €+10 125 €-2 468 €
15+7 657 €+10 587 €-2 930 €
16+7 657 €+11 060 €-3 403 €
17+7 657 €+11 546 €-3 889 €
18+7 657 €+12 045 €-4 388 €
19+7 657 €+12 556 €-4 899 €
20+7 657 €+13 081 €-5 424 €
21+7 657 €+13 620 €-5 963 €
22+7 657 €+14 172 €-6 515 €
23+7 657 €+14 740 €-7 083 €
24+7 657 €+15 322 €-7 665 €
25+7 657 €+15 920 €-8 263 €
Total+191 425 €+235 300 €+-43 875 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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