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Appartement - 7 pièce(s) - 135 m²

VilleDecazeville (12)
Surface135m²
Coût Total99 692€
Loyer Annuel10 781€
Rentabilité10.81%
Cashflow/mois+281€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 517,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

? Bel appartement de 135 m² - 7 pièces - Centre-ville de Decazeville ?Classe énergie C - Très bon confort thermiqueSitué au 2? étage d'un immeuble calme du centre-ville de Decazeville, ce bel appartement traversant Nord/Sud offre de très beaux volumes .? Les atouts majeurs : * 135 m² habitables parfaitement agencés * Très belle pièce de vie de 62 m², spacieuse * Véranda de 22 m², idéale pour un espace détente ou salle à manger * Cuisine aménagée et fonctionnelle * 4 chambres confortables * 1 Bureau * 1 salle d'eau + 1 salle de bain * 2 toilettes * Terrasse privative de 35 m², rare en centre-ville * Petit bout de terrain permettant de profiter de l'extérieur * DPE Classé C, bon confort thermique et énergétiqueDemandez la vidéo !Pour une visite ou des renseignements complémentaires : Appelez-moi Bien soumis au statut de la copropriété, 1 logement, procédure en cours : aucune, 2 lots, Charges budget prévisionnel annuel 1 €.Annonce publiée par Thierry Sebastia (EI) votre agent commercial en immobilier LMDimmobilier à Aubin, 12110 immatriculé au RSAC de Rodez sous le n° Consultez nos tarifs sur le site LMDimmobilier.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Ville : Decazeville
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.563930, 2.249283
Total : 99 692€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 24 200€
Valeur du bien : 94 100€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 8.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 898€/mois
Loyer annuel estimé : 10781€/an
Fourchette totale : 721€ - 1120€/mois
Fourchette annuelle : 8647€ - 13443€/an
Rentabilité brute :10.81%
Fourchette de rentabilité :8.67% - 13.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :714,07 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 399 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :-26 499€ (-27.5%)
Marge achat-revente :-3 293€ (-3.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,91€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 527,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 711,89€
Coût de l'assurance :8 972,28€
Taxe foncière : 1 078,12€/an
Soit par mois : 89,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,08€/mois
Soit par an : 1,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 898,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 617,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :280,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine fonctionnelle de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols avec un nouveau revêtement (parquet flottant ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de l'état de la plomberie et des évacuations
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 200 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 400€
    Cuisine complète milieu de gamme: 20 m² × 420€/m² = 8400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité:600€
    Tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Plomberie:2 400€
    Vérification plomberie: 1 système × 2400€ = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decazeville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 781 €/an
Calcul : 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 692 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 078 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 064 €
Revenus locatifs : +10 781 €
Charges déductibles : -29 064 €
Résultat foncier Année 1 : -18 282 €(Déficit de 18 282 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 864 €/an
Revenus locatifs : +10 781 €
Charges déductibles : -4 864 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 918 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7582.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 781 €29 067 €3 429 €-18 286 €10 700 €7 586 €7 586 €
210 997 €4 777 €3 339 €6 220 €--1 366 €
311 217 €4 684 €3 246 €6 533 €---
411 441 €4 587 €3 149 €6 854 €---
511 670 €4 487 €3 049 €7 183 €---
611 903 €4 384 €2 946 €7 520 €---
712 141 €4 276 €2 838 €7 865 €---
812 384 €4 165 €2 727 €8 219 €---
912 632 €4 051 €2 613 €8 581 €---
1012 885 €3 932 €2 494 €8 953 €---
1113 142 €3 808 €2 370 €9 334 €---
1213 405 €3 681 €2 243 €9 724 €---
1313 673 €3 549 €2 111 €10 124 €---
1413 947 €3 412 €1 974 €10 534 €---
1514 226 €3 271 €1 833 €10 955 €---
1614 510 €3 124 €1 686 €11 386 €---
1714 800 €2 973 €1 535 €11 828 €---
1815 096 €2 816 €1 378 €12 281 €---
1915 398 €2 653 €1 215 €12 745 €---
2015 706 €2 485 €1 047 €13 222 €---
2116 020 €2 310 €872 €13 710 €---
2216 341 €2 130 €692 €14 211 €---
2316 668 €1 943 €505 €14 725 €---
2417 001 €1 749 €311 €15 251 €---
2517 341 €1 549 €111 €15 792 €---
TOTAL345 325 €109 862 €49 712 €235 463 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 463 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 781 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 264 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 264 €-3 210 €+5 474 €
2+2 264 €0 €+2 264 €
3+2 264 €+1 550 €+714 €
4+2 264 €+2 056 €+208 €
5+2 264 €+2 155 €+109 €
6+2 264 €+2 256 €+8 €
7+2 264 €+2 359 €-95 €
8+2 264 €+2 466 €-202 €
9+2 264 €+2 574 €-310 €
10+2 264 €+2 686 €-422 €
11+2 264 €+2 800 €-536 €
12+2 264 €+2 917 €-653 €
13+2 264 €+3 037 €-773 €
14+2 264 €+3 160 €-896 €
15+2 264 €+3 286 €-1 022 €
16+2 264 €+3 416 €-1 152 €
17+2 264 €+3 548 €-1 284 €
18+2 264 €+3 684 €-1 420 €
19+2 264 €+3 824 €-1 560 €
20+2 264 €+3 966 €-1 702 €
21+2 264 €+4 113 €-1 849 €
22+2 264 €+4 263 €-1 999 €
23+2 264 €+4 417 €-2 153 €
24+2 264 €+4 575 €-2 311 €
25+2 264 €+4 738 €-2 474 €
Total+56 600 €+70 639 €+-14 039 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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