Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement

Bien expiré
VilleMagland (74)
Surface118m²
Coût Total281 300€
Loyer Annuel16 580€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-213€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 610,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans une copropriété de 10 lots située à Magland, découvrez cet appartement de type T4 de 118 m², situé au 1er étage et vendu en plateau.

Il se compose d’une spacieuse pièce de vie avec cuisine ouverte, donnant accès à une terrasse ainsi qu’à un balcon offrant une vue dégagée sur les Aravis, de trois chambres, d’une salle de bains et de WC séparés.

Le bien est vendu avec une cave et une place de stationnement extérieur privative.

Des travaux de rénovation sont à prévoir : reprise complète de l’électricité, de la plomberie ainsi que l’installation d’un système de chauffage.

Les travaux importants de la copropriété seront réalisés, ce qui garantit l’absence de grosses dépenses à venir et des charges de copropriété maîtrisées.

Ville : Magland
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.000410, 6.634980
Total : 281 300€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 76 100€
Valeur du bien : 266 100€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.37€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1382€/mois
Loyer annuel estimé : 16580€/an
Fourchette totale : 1106€ - 1726€/mois
Fourchette annuelle : 13270€ - 20715€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 372,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :84,39€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 456,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 392,10€
Coût de l'assurance :25 317,00€
Taxe foncière : 1 657,97€/an
Soit par mois : 138,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 381,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 594,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-213,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 402 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 118 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Reprise complète de l'électricité pour mise aux normes.
Quantité: 1 installation pour 118 m²
Raison: Travaux de rénovation à prévoir - mise aux normes nécessaire
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Reprise complète de la plomberie pour mise aux normes.
Quantité: 1 installation pour 118 m²
Raison: Travaux de rénovation à prévoir - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 100 €(645 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 340€
    Parquet flottant: 39 m² × 60€/m² = 2340€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 560€
    Peinture murs/plafonds: 39 m² × 40€/m² = 1560€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:15 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:12 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Magland (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 382 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 580 €/an
Calcul : 1 382 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 051 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 013 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 658 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 822 €
Revenus locatifs : +16 580 €
Charges déductibles : -87 822 €
Résultat foncier Année 1 : -71 242 €(Déficit de 71 242 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 842 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 722 €/an
Revenus locatifs : +16 580 €
Charges déductibles : -11 722 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 858 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49842.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 580 €87 831 €9 060 €-71 251 €21 400 €49 851 €49 851 €
216 911 €11 486 €8 815 €5 425 €--44 426 €
317 249 €11 233 €8 562 €6 017 €--38 409 €
417 594 €10 971 €8 300 €6 623 €--31 786 €
517 946 €10 701 €8 030 €7 246 €--24 540 €
618 305 €10 422 €7 751 €7 884 €--16 656 €
718 671 €10 133 €7 462 €8 538 €--8 118 €
819 045 €9 835 €7 164 €9 210 €---
919 426 €9 527 €6 857 €9 898 €---
1019 814 €9 209 €6 539 €10 605 €---
1120 211 €8 881 €6 210 €11 330 €---
1220 615 €8 541 €5 871 €12 074 €---
1321 027 €8 191 €5 520 €12 837 €---
1421 448 €7 828 €5 158 €13 619 €---
1521 877 €7 454 €4 783 €14 423 €---
1622 314 €7 067 €4 397 €15 247 €---
1722 760 €6 668 €3 997 €16 092 €---
1823 216 €6 255 €3 585 €16 960 €---
1923 680 €5 829 €3 158 €17 851 €---
2024 153 €5 388 €2 718 €18 765 €---
2124 637 €4 933 €2 263 €19 703 €---
2225 129 €4 463 €1 793 €20 666 €---
2325 632 €3 978 €1 307 €21 654 €---
2426 144 €3 476 €805 €22 668 €---
2526 667 €2 958 €287 €23 710 €---
TOTAL531 052 €273 258 €130 392 €257 793 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 793 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 482 €-6 420 €+9 902 €
2+3 482 €0 €+3 482 €
3+3 482 €0 €+3 482 €
4+3 482 €0 €+3 482 €
5+3 482 €0 €+3 482 €
6+3 482 €0 €+3 482 €
7+3 482 €0 €+3 482 €
8+3 482 €+327 €+3 155 €
9+3 482 €+2 970 €+512 €
10+3 482 €+3 182 €+300 €
11+3 482 €+3 399 €+83 €
12+3 482 €+3 622 €-140 €
13+3 482 €+3 851 €-369 €
14+3 482 €+4 086 €-604 €
15+3 482 €+4 327 €-845 €
16+3 482 €+4 574 €-1 092 €
17+3 482 €+4 828 €-1 346 €
18+3 482 €+5 088 €-1 606 €
19+3 482 €+5 355 €-1 873 €
20+3 482 €+5 629 €-2 147 €
21+3 482 €+5 911 €-2 429 €
22+3 482 €+6 200 €-2 718 €
23+3 482 €+6 496 €-3 014 €
24+3 482 €+6 801 €-3 319 €
25+3 482 €+7 113 €-3 631 €
Total+87 050 €+77 338 €+9 712 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 240 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →