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À vendre magnifique appartement

VilleCharleville-Mézières (08)
Surface87m²
Coût Total139 440€
Loyer Annuel8 571€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 118 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 356,32 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Magnifique appartement dans une petite résidence.Vue dégagée.Situe à 10 minutes à pied du centre-ville de Charleville.proche transport en commun , école, collège, lycée . Appartement très agréable, propre , lumineux. Très belle opportunité . Visites possibles du 07 au 10 mai

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.772650, 4.708530
Total : 139 440€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 130 000€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8571€/an
Fourchette totale : 550€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 6605€ - 11122€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 340 €/m²
Basé sur :267 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 580 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :+1 420€ (+1.2%)
Marge achat-revente :-22 860€ (-19.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 720,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 856,36€
Coût de l'assurance :11 852,40€
Taxe foncière : 857,11€/an
Soit par mois : 71,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 791,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 3/5 supposé, mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de la décoration
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 supposé, usure normale visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet dans les chambres
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(138 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 571 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 501 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 832 €
Revenus locatifs : +8 571 €
Charges déductibles : -17 832 €
Résultat foncier Année 1 : -9 261 €(Déficit de 9 261 €)
Imputable sur revenu global : 9 261 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 832 €/an
Revenus locatifs : +8 571 €
Charges déductibles : -5 832 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 739 €/an
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 571 €17 836 €4 505 €-9 265 €9 265 €--
28 743 €5 715 €4 383 €3 028 €---
38 917 €5 589 €4 258 €3 329 €---
49 096 €5 459 €4 128 €3 637 €---
59 278 €5 325 €3 993 €3 953 €---
69 463 €5 186 €3 855 €4 277 €---
79 652 €5 043 €3 711 €4 610 €---
89 846 €4 895 €3 563 €4 951 €---
910 042 €4 742 €3 410 €5 301 €---
1010 243 €4 584 €3 252 €5 660 €---
1110 448 €4 420 €3 089 €6 028 €---
1210 657 €4 251 €2 920 €6 406 €---
1310 870 €4 077 €2 746 €6 793 €---
1411 088 €3 897 €2 566 €7 191 €---
1511 309 €3 711 €2 380 €7 598 €---
1611 536 €3 519 €2 187 €8 017 €---
1711 766 €3 320 €1 989 €8 446 €---
1812 002 €3 115 €1 784 €8 887 €---
1912 242 €2 903 €1 572 €9 339 €---
2012 487 €2 684 €1 352 €9 803 €---
2112 736 €2 457 €1 126 €10 279 €---
2212 991 €2 223 €892 €10 768 €---
2313 251 €1 982 €651 €11 269 €---
2413 516 €1 732 €401 €11 784 €---
2513 786 €1 474 €143 €12 312 €---
TOTAL274 536 €110 137 €64 856 €164 399 €9 265 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 780 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 399 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 800 €-2 780 €+4 580 €
2+1 800 €+908 €+892 €
3+1 800 €+999 €+801 €
4+1 800 €+1 091 €+709 €
5+1 800 €+1 186 €+614 €
6+1 800 €+1 283 €+517 €
7+1 800 €+1 383 €+417 €
8+1 800 €+1 485 €+315 €
9+1 800 €+1 590 €+210 €
10+1 800 €+1 698 €+102 €
11+1 800 €+1 808 €-8 €
12+1 800 €+1 922 €-122 €
13+1 800 €+2 038 €-238 €
14+1 800 €+2 157 €-357 €
15+1 800 €+2 280 €-480 €
16+1 800 €+2 405 €-605 €
17+1 800 €+2 534 €-734 €
18+1 800 €+2 666 €-866 €
19+1 800 €+2 802 €-1 002 €
20+1 800 €+2 941 €-1 141 €
21+1 800 €+3 084 €-1 284 €
22+1 800 €+3 230 €-1 430 €
23+1 800 €+3 381 €-1 581 €
24+1 800 €+3 535 €-1 735 €
25+1 800 €+3 694 €-1 894 €
Total+45 000 €+49 320 €+-4 320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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