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Saint-Pierre-des-Corps (37700)

VilleSaint-Pierre-des-Corps (37)
Surface75m²
Coût Total114 500€
Loyer Annuel9 187€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 133,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 200m du centre, 500 de la gare, chauffage collectif, commerce à côté, transport à côté aussi, idem pour école primaire et lycée.

Charges toutes les 3 mois entre 650 € et 680 €. Impôts fonciers. 130 € TTC les mois. Pièces : 2 chambres, salle de séjour + salon, cuisine, wc, salle d'eau avec douche. 2 pièces pour dressing, 2 loggias.

Ville : Saint-Pierre-des-Corps
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.393148, 0.723433
Total : 114 500€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 22 700€
Valeur du bien : 107 700€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9187€/an
Fourchette totale : 619€ - 947€/mois
Fourchette annuelle : 7427€ - 11364€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 603,18 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 238 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-35 238€ (-29.3%)
Marge achat-revente :5 738€ (4.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :559,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 592,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 256,26€
Coût de l'assurance :10 018,75€
Taxe foncière : 918,70€/an
Soit par mois : 76,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 130,00€/mois
Soit par an : 1 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 765,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système collectif
Aucune action nécessaire sur le système de chauffage collectif, car le DPE est A.
Quantité: N/A
Raison: DPE A - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine, du plan de travail et de l'électroménager obsolète.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage daté et usure visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et rafraîchissement du carrelage.
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire à la cuisine
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire à la cuisine

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 700 €(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire sur le système de chauffage collectif, car le DPE est A.
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète (8 m²): 8 m² × 1 200€/m² = 9 600€, Électroménager: 1 500€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:3 200€
    Salle de bain complète (4 m²): 4 m² × 800€/m² = 3 200€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salon:3 200€
    Peinture murs (20 m²): 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant (20 m²): 20 m² × 50€/m² = 1 000€, Main d'œuvre: 1 600€
  • Chambres:4 800€
    Peinture murs (30 m²): 30 m² × 30€/m² = 900€, Parquet flottant (30 m²): 30 m² × 50€/m² = 1 500€, Main d'œuvre: 2 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-des-Corps (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 187 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 696 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 919 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 275 €
Revenus locatifs : +9 187 €
Charges déductibles : -29 275 €
Résultat foncier Année 1 : -20 088 €(Déficit de 20 088 €)
Imputable sur revenu global : 20 088 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 575 €/an
Revenus locatifs : +9 187 €
Charges déductibles : -6 575 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 612 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 187 €29 279 €3 699 €-20 092 €20 092 €--
29 371 €6 479 €3 599 €2 892 €---
39 558 €6 376 €3 496 €3 183 €---
49 749 €6 269 €3 389 €3 480 €---
59 944 €6 159 €3 279 €3 786 €---
610 143 €6 045 €3 165 €4 098 €---
710 346 €5 927 €3 048 €4 419 €---
810 553 €5 805 €2 926 €4 748 €---
910 764 €5 680 €2 800 €5 084 €---
1010 979 €5 550 €2 671 €5 429 €---
1111 199 €5 416 €2 537 €5 783 €---
1211 423 €5 277 €2 398 €6 145 €---
1311 651 €5 134 €2 255 €6 517 €---
1411 884 €4 986 €2 107 €6 898 €---
1512 122 €4 834 €1 954 €7 288 €---
1612 364 €4 676 €1 796 €7 689 €---
1712 612 €4 513 €1 633 €8 099 €---
1812 864 €4 344 €1 465 €8 520 €---
1913 121 €4 170 €1 290 €8 951 €---
2013 384 €3 990 €1 111 €9 394 €---
2113 651 €3 804 €925 €9 847 €---
2213 924 €3 612 €733 €10 312 €---
2314 203 €3 414 €534 €10 789 €---
2414 487 €3 209 €329 €11 278 €---
2514 777 €2 997 €117 €11 780 €---
TOTAL294 262 €147 942 €53 256 €146 320 €20 092 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 028 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 320 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 929 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 929 €-6 028 €+7 957 €
2+1 929 €+868 €+1 061 €
3+1 929 €+955 €+974 €
4+1 929 €+1 044 €+885 €
5+1 929 €+1 136 €+793 €
6+1 929 €+1 230 €+699 €
7+1 929 €+1 326 €+603 €
8+1 929 €+1 424 €+505 €
9+1 929 €+1 525 €+404 €
10+1 929 €+1 629 €+300 €
11+1 929 €+1 735 €+194 €
12+1 929 €+1 844 €+85 €
13+1 929 €+1 955 €-26 €
14+1 929 €+2 069 €-140 €
15+1 929 €+2 187 €-258 €
16+1 929 €+2 307 €-378 €
17+1 929 €+2 430 €-501 €
18+1 929 €+2 556 €-627 €
19+1 929 €+2 685 €-756 €
20+1 929 €+2 818 €-889 €
21+1 929 €+2 954 €-1 025 €
22+1 929 €+3 094 €-1 165 €
23+1 929 €+3 237 €-1 308 €
24+1 929 €+3 383 €-1 454 €
25+1 929 €+3 534 €-1 605 €
Total+48 225 €+43 896 €+4 329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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