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Maison à vendre

VilleGraulhet (81)
Surface175m²
Coût Total215 820€
Loyer Annuel16 644€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 965,71 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 6 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

A Graulhet, idéalement située en centre-ville, quartier prisé, cette grande maison de ville de 175m² est agrémentée, grâce à sa parcelle de 500m², d'un agréable jardin avec dépendances.

Le rez de chaussée se compose d'un vaste séjour lumineux avec cheminée, et d'une cuisine, ayant tous deux leur accès vers la terrasse et le jardin mais aussi d'un bureau (ou d'une première chambre), et d'une buanderie. A l'étage, le coin nuit se compose de 5 chambres et d'une salle d'eau. Je vous invite à regarder les croquis des plans en dernières photos.

Pour venir compléter ce ensemble, vous trouverez deux garages de 40m² environ chacun.

Côté prestations : Visio à l'entrée – Isolation des combles y compris garage – VMC – Pompe à chaleur pour le chauffage centralisé – 2 ballons thermodynamiques - Double vitrage et volets roulants électriques au rez-de-chaussée.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 169 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Marie-Laure RENAUT - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ALBI sous le numéro 753 536 879

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.766889, 1.986157
Total : 215 820€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 33 300€
Valeur du bien : 202 300€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1387€/mois
Loyer annuel estimé : 16644€/an
Fourchette totale : 1040€ - 1849€/mois
Fourchette annuelle : 12482€ - 22192€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 10.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 166,14 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 075 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-35 075€ (-17.2%)
Marge achat-revente :-11 745€ (-5.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 082,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :62,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 145,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 008,64€
Coût de l'assurance :18 884,25€
Taxe foncière : 1 664,35€/an
Soit par mois : 138,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 386,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 284,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 6 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire
Quantité: salon complet (~50 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification structure
Vérification de la structure de la maison pour détecter d'éventuelles fissures
Quantité: 1 vérification
Raison: Maison ancienne - vérification nécessaire pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 300 €(190 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète entrée de gamme: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant sanitaires et carrelage), Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres:12 960€
    Rénovation 6 chambres (90 m² total): 90 m² × 120€/m² = 10800€ (incluant revêtement de sol, peinture et électricité), Main d'œuvre: 2160€
  • Salon:2 100€
    Rafraîchissement peinture salon: 50 m² × 35€/m² = 1750€ (incluant peinture), Main d'œuvre: 350€
  • Gros œuvre:1 440€
    Vérification structure maison: 1 vérification = 1200€ (incluant diagnostic et rapport), Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graulhet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 387 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 644 €/an
Calcul : 1 387 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 820 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 664 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 222 €
Revenus locatifs : +16 644 €
Charges déductibles : -43 222 €
Résultat foncier Année 1 : -26 578 €(Déficit de 26 578 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 878 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 922 €/an
Revenus locatifs : +16 644 €
Charges déductibles : -9 922 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 722 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15878.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 644 €43 229 €7 509 €-26 585 €10 700 €15 885 €15 885 €
216 976 €9 732 €7 313 €7 244 €--8 641 €
317 316 €9 529 €7 110 €7 787 €--855 €
417 662 €9 319 €6 899 €8 343 €---
518 015 €9 101 €6 681 €8 915 €---
618 376 €8 875 €6 455 €9 501 €---
718 743 €8 641 €6 221 €10 102 €---
819 118 €8 399 €5 979 €10 719 €---
919 501 €8 148 €5 728 €11 353 €---
1019 891 €7 888 €5 468 €12 002 €---
1120 288 €7 619 €5 199 €12 669 €---
1220 694 €7 340 €4 920 €13 354 €---
1321 108 €7 051 €4 632 €14 057 €---
1421 530 €6 752 €4 332 €14 778 €---
1521 961 €6 442 €4 023 €15 518 €---
1622 400 €6 121 €3 702 €16 279 €---
1722 848 €5 789 €3 369 €17 059 €---
1823 305 €5 445 €3 025 €17 860 €---
1923 771 €5 088 €2 668 €18 683 €---
2024 246 €4 719 €2 299 €19 528 €---
2124 731 €4 336 €1 916 €20 395 €---
2225 226 €3 940 €1 520 €21 286 €---
2325 731 €3 530 €1 110 €22 201 €---
2426 245 €3 104 €685 €23 141 €---
2526 770 €2 664 €244 €24 106 €---
TOTAL533 097 €202 802 €109 009 €330 295 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 295 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 644 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 495 €-3 210 €+6 705 €
2+3 495 €0 €+3 495 €
3+3 495 €0 €+3 495 €
4+3 495 €+2 247 €+1 248 €
5+3 495 €+2 674 €+821 €
6+3 495 €+2 850 €+645 €
7+3 495 €+3 031 €+464 €
8+3 495 €+3 216 €+279 €
9+3 495 €+3 406 €+89 €
10+3 495 €+3 601 €-106 €
11+3 495 €+3 801 €-306 €
12+3 495 €+4 006 €-511 €
13+3 495 €+4 217 €-722 €
14+3 495 €+4 433 €-938 €
15+3 495 €+4 656 €-1 161 €
16+3 495 €+4 884 €-1 389 €
17+3 495 €+5 118 €-1 623 €
18+3 495 €+5 358 €-1 863 €
19+3 495 €+5 605 €-2 110 €
20+3 495 €+5 858 €-2 363 €
21+3 495 €+6 119 €-2 624 €
22+3 495 €+6 386 €-2 891 €
23+3 495 €+6 660 €-3 165 €
24+3 495 €+6 942 €-3 447 €
25+3 495 €+7 232 €-3 737 €
Total+87 375 €+99 089 €+-11 714 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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