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Châteaudun (28200)

Bien expiré
VilleChâteaudun (28)
Surface68.66m²
Coût Total124 610€
Loyer Annuel6 918€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-332€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 68.66 m²
Prix au m² : 961,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé au 3ème étage. Profitez de ses 68,66 m² comprenant 4 pièces spacieuses, dont 2 chambres confortables. Possibilité d'une 3ème chambre car double séjour.

À seulement 8 minutes à pied de la Gare de Châteaudun, ce bien offre un accès facile aux transports. Les commodités sont à portée de main avec un Leader Price à 9 minutes à pied et un Intermarché à 3 minutes en voiture.

Hôpital, Gendarmerie, pompiers, Ephad à 2 mn.

Pour les familles, l'École élémentaire Pasteur se trouve à 3 minutes à pied. Les amateurs de plein air apprécieront la proximité de la Place du Phénix et des Jardins de la Rainville.

Ce quartier animé regorge de restaurants, pharmacie, concessionnaire automobile, boulangeries, et boucheries, parfaits pour vos besoins quotidiens. À découvrir rapidement pour un prix attractif

Chauffage biomasse.

Charge de copropriété 2.000 € annuelle Taxes foncière 950€ annuelle.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.072329, 1.346118
Total : 124 610€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 53 330€
Valeur du bien : 119 330€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.66m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6918€/an
Fourchette totale : 471€ - 705€/mois
Fourchette annuelle : 5654€ - 8464€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :844,23 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 965 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :+8 035€ (+13.9%)
Marge achat-revente :-66 645€ (-115.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :625,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 662,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 140,12€
Coût de l'assurance :10 903,37€
Taxe foncière : 950,00€/an
Soit par mois : 79,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 576,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-331,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage biomasse actuel
Quantité: 1 système pour 68.66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, état moyen nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 330 €(777 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 300€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 2040€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 918 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 610 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 950 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 330 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 060 €
Revenus locatifs : +6 918 €
Charges déductibles : -61 060 €
Résultat foncier Année 1 : -54 142 €(Déficit de 54 142 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 742 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 730 €/an
Revenus locatifs : +6 918 €
Charges déductibles : -7 730 €
Résultat foncier Années 2+ : -812 €/an(Déficit de 812 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32742.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 918 €61 064 €4 348 €-54 146 €21 400 €32 746 €32 746 €
27 056 €7 621 €4 234 €-564 €564 €-32 746 €
37 197 €7 503 €4 117 €-306 €306 €-32 746 €
47 341 €7 381 €3 995 €-40 €40 €-32 746 €
57 488 €7 255 €3 869 €233 €--32 513 €
67 638 €7 125 €3 738 €513 €--32 000 €
77 791 €6 989 €3 603 €801 €--31 199 €
87 946 €6 849 €3 463 €1 097 €--30 102 €
98 105 €6 704 €3 318 €1 401 €--28 700 €
108 267 €6 554 €3 167 €1 714 €--26 986 €
118 433 €6 398 €3 012 €2 035 €--24 951 €
128 601 €6 236 €2 850 €2 365 €---
138 774 €6 069 €2 683 €2 704 €---
148 949 €5 896 €2 510 €3 053 €---
159 128 €5 717 €2 330 €3 411 €---
169 311 €5 531 €2 145 €3 780 €---
179 497 €5 338 €1 952 €4 158 €---
189 687 €5 139 €1 753 €4 548 €---
199 880 €4 932 €1 546 €4 948 €---
2010 078 €4 718 €1 332 €5 360 €---
2110 280 €4 497 €1 111 €5 783 €---
2210 485 €4 267 €881 €6 218 €---
2310 695 €4 029 €643 €6 666 €---
2410 909 €3 783 €397 €7 126 €---
2511 127 €3 528 €142 €7 599 €---
TOTAL221 581 €201 124 €63 140 €20 457 €22 310 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 693 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 20 457 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 453 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 453 €-6 420 €+7 873 €
2+1 453 €-169 €+1 622 €
3+1 453 €-92 €+1 545 €
4+1 453 €-12 €+1 465 €
5+1 453 €0 €+1 453 €
6+1 453 €0 €+1 453 €
7+1 453 €0 €+1 453 €
8+1 453 €0 €+1 453 €
9+1 453 €0 €+1 453 €
10+1 453 €0 €+1 453 €
11+1 453 €0 €+1 453 €
12+1 453 €+710 €+743 €
13+1 453 €+811 €+642 €
14+1 453 €+916 €+537 €
15+1 453 €+1 023 €+430 €
16+1 453 €+1 134 €+319 €
17+1 453 €+1 248 €+205 €
18+1 453 €+1 364 €+89 €
19+1 453 €+1 484 €-31 €
20+1 453 €+1 608 €-155 €
21+1 453 €+1 735 €-282 €
22+1 453 €+1 865 €-412 €
23+1 453 €+2 000 €-547 €
24+1 453 €+2 138 €-685 €
25+1 453 €+2 280 €-827 €
Total+36 325 €+13 622 €+22 703 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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