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Maison 5 pièces 110 m²

Bien expiré
VilleBoissière-du-Doré (44)
Surface110
Coût Total187 300
Loyer Annuel10 709
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-177
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 500 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 159,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 110 m² - Maison 5 pièces 110 m²

Seulement chez Duret Immobilier,

Maison de type nantaise offrant environ 110 m² habitables, édifiée sur un sous-sol total. Située en impasse, au coeur de la commune de La Boissière-du-Doré, elle bénéficie d'un environnement calme et agréable, tout en restant à seulement 10 minutes de Vallet. L'ensemble est implanté sur une belle parcelle de 983 m².

La maison se compose de quatre chambres, d'une salle à manger, d'un salon lumineux, d'une cuisine, d'une salle d'eau et de WC indépendants. Le sous-sol total comprend un garage ainsi qu'une cave, offrant de nombreux espaces de rangement et de stationnement. Ce bien présente un fort potentiel pour une famille à la recherche de tranquillité et d'espace, dans un cadre verdoyant et proche des commodités.

Prévoir budget travaux important.

A visiter avec Maxence BELLOEIL.

Nos agences immobilières Duret sont joignables par téléphone du lundi au samedi, de 8h00 à 19h00, sans interruption

Votre conseiller Agence Duret Vallet : Maxence BELLOEIL Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 110 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Boissière-du-Doré
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44430
Coordonnées : 47.242424, -1.188816
Total : 187 300
Prix d'acquisition : 127 500
Travaux : 49 600
Valeur du bien : 177 100
Frais de notaire : 10 200
Coût estimé : 10 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 8.11€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 892€/mois
Loyer annuel estimé : 10709€/an
Fourchette totale : 669€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 8023€ - 14294€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :925,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 980,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 397,11
Coût de l'assurance :16 388,75
Taxe foncière : 1 070,94€/an
Soit par mois : 89,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 892,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 700
    Isolation combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€/fenêtre = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:4 800
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Boissière-du-Doré (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 709 €/an
Calcul : 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 250 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 300 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 071 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 576
Revenus locatifs : +10 709
Charges déductibles : -57 576
Résultat foncier Année 1 : -46 867(Déficit de 46 867 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 467
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 976 €/an
Revenus locatifs : +10 709
Charges déductibles : -7 976
Résultat foncier Années 2+ : 2 733 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25467.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 875(65% de 127 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 014 €/an
Calcul : 82 875 € × 3,636% = 3 014
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 70957 5836 256-46 87321 400 €25 473 €25 473 €
210 9247 8166 0893 108--22 366 €
311 1427 6445 9173 498--18 867 €
411 3657 4665 7393 899--14 968 €
511 5927 2815 5554 311--10 657 €
611 8247 0915 3644 733--5 923 €
712 0616 8935 1675 167--756 €
812 3026 6894 9635 612---
912 5486 4784 7526 069---
1012 7996 2604 5346 538---
1113 0556 0354 3087 020---
1213 3165 8014 0757 515---
1313 5825 5603 8338 022---
1413 8545 3103 5848 544---
1514 1315 0523 3259 079---
1614 4134 7853 0589 629---
1714 7024 5082 78210 193---
1814 9964 2222 49610 773---
1915 2963 9272 20011 369---
2015 6023 6211 89411 981---
2115 9143 3051 57812 609---
2216 2322 9781 25113 254---
2316 5562 63991313 917---
2416 8882 28956314 598---
2517 2251 92720115 298---
TOTAL343 025183 15990 397159 86521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 865
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 249-6 420+8 669
2+2 2490+2 249
3+2 2490+2 249
4+2 2490+2 249
5+2 2490+2 249
6+2 2490+2 249
7+2 2490+2 249
8+2 249+1 457+792
9+2 249+1 821+428
10+2 249+1 962+287
11+2 249+2 106+143
12+2 249+2 254-5
13+2 249+2 407-158
14+2 249+2 563-314
15+2 249+2 724-475
16+2 249+2 889-640
17+2 249+3 058-809
18+2 249+3 232-983
19+2 249+3 411-1 162
20+2 249+3 594-1 345
21+2 249+3 783-1 534
22+2 249+3 976-1 727
23+2 249+4 175-1 926
24+2 249+4 380-2 131
25+2 249+4 589-2 340
Total+56 225+47 960+8 265
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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