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Maison 5 pièces 110 m²

Bien expiré
VilleBoissière-du-Doré (44)
Surface110m²
Coût Total187 300€
Loyer Annuel10 709€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 500 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 159,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 110 m² - Maison 5 pièces 110 m²

Seulement chez Duret Immobilier,

Maison de type nantaise offrant environ 110 m² habitables, édifiée sur un sous-sol total. Située en impasse, au coeur de la commune de La Boissière-du-Doré, elle bénéficie d'un environnement calme et agréable, tout en restant à seulement 10 minutes de Vallet. L'ensemble est implanté sur une belle parcelle de 983 m².

La maison se compose de quatre chambres, d'une salle à manger, d'un salon lumineux, d'une cuisine, d'une salle d'eau et de WC indépendants. Le sous-sol total comprend un garage ainsi qu'une cave, offrant de nombreux espaces de rangement et de stationnement. Ce bien présente un fort potentiel pour une famille à la recherche de tranquillité et d'espace, dans un cadre verdoyant et proche des commodités.

Prévoir budget travaux important.

A visiter avec Maxence BELLOEIL.

Nos agences immobilières Duret sont joignables par téléphone du lundi au samedi, de 8h00 à 19h00, sans interruption

Votre conseiller Agence Duret Vallet : Maxence BELLOEIL Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 110 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Boissière-du-Doré
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44430
Coordonnées : 47.242424, -1.188816
Total : 187 300€
Prix d'acquisition : 127 500€
Travaux : 49 600€
Valeur du bien : 177 100€
Frais de notaire : 10 200€
Coût estimé : 10 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.11€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 892€/mois
Loyer annuel estimé : 10709€/an
Fourchette totale : 669€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 8023€ - 14294€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :925,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 980,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 397,11€
Coût de l'assurance :16 388,75€
Taxe foncière : 1 070,94€/an
Soit par mois : 89,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 892,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 700€
    Isolation combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€/fenêtre = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Boissière-du-Doré (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 709 €/an
Calcul : 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 250 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 071 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 576 €
Revenus locatifs : +10 709 €
Charges déductibles : -57 576 €
Résultat foncier Année 1 : -46 867 €(Déficit de 46 867 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 467 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 976 €/an
Revenus locatifs : +10 709 €
Charges déductibles : -7 976 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 733 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25467.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 875 €(65% de 127 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 014 €/an
Calcul : 82 875 € × 3,636% = 3 014 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 709 €57 583 €6 256 €-46 873 €21 400 €25 473 €25 473 €
210 924 €7 816 €6 089 €3 108 €--22 366 €
311 142 €7 644 €5 917 €3 498 €--18 867 €
411 365 €7 466 €5 739 €3 899 €--14 968 €
511 592 €7 281 €5 555 €4 311 €--10 657 €
611 824 €7 091 €5 364 €4 733 €--5 923 €
712 061 €6 893 €5 167 €5 167 €--756 €
812 302 €6 689 €4 963 €5 612 €---
912 548 €6 478 €4 752 €6 069 €---
1012 799 €6 260 €4 534 €6 538 €---
1113 055 €6 035 €4 308 €7 020 €---
1213 316 €5 801 €4 075 €7 515 €---
1313 582 €5 560 €3 833 €8 022 €---
1413 854 €5 310 €3 584 €8 544 €---
1514 131 €5 052 €3 325 €9 079 €---
1614 413 €4 785 €3 058 €9 629 €---
1714 702 €4 508 €2 782 €10 193 €---
1814 996 €4 222 €2 496 €10 773 €---
1915 296 €3 927 €2 200 €11 369 €---
2015 602 €3 621 €1 894 €11 981 €---
2115 914 €3 305 €1 578 €12 609 €---
2216 232 €2 978 €1 251 €13 254 €---
2316 556 €2 639 €913 €13 917 €---
2416 888 €2 289 €563 €14 598 €---
2517 225 €1 927 €201 €15 298 €---
TOTAL343 025 €183 159 €90 397 €159 865 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 865 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 249 €-6 420 €+8 669 €
2+2 249 €0 €+2 249 €
3+2 249 €0 €+2 249 €
4+2 249 €0 €+2 249 €
5+2 249 €0 €+2 249 €
6+2 249 €0 €+2 249 €
7+2 249 €0 €+2 249 €
8+2 249 €+1 457 €+792 €
9+2 249 €+1 821 €+428 €
10+2 249 €+1 962 €+287 €
11+2 249 €+2 106 €+143 €
12+2 249 €+2 254 €-5 €
13+2 249 €+2 407 €-158 €
14+2 249 €+2 563 €-314 €
15+2 249 €+2 724 €-475 €
16+2 249 €+2 889 €-640 €
17+2 249 €+3 058 €-809 €
18+2 249 €+3 232 €-983 €
19+2 249 €+3 411 €-1 162 €
20+2 249 €+3 594 €-1 345 €
21+2 249 €+3 783 €-1 534 €
22+2 249 €+3 976 €-1 727 €
23+2 249 €+4 175 €-1 926 €
24+2 249 €+4 380 €-2 131 €
25+2 249 €+4 589 €-2 340 €
Total+56 225 €+47 960 €+8 265 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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