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Maison avec dépendances

VilleBrugeron (63)
Surface137
Coût Total159 582
Loyer Annuel10 009
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 650 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 712,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Jardin

Maison de campagne avec dépendances et beau potentiel secteur Le Brugeron À quelques minutes du Brugeron, dans un environnement calme et verdoyant, découvrez cette maison de campagne pleine de charme à finir de rénover, idéale pour les amoureux de nature, de tranquillité et de projets de rénovation. La maison offre actuellement trois chambres, plusieurs espaces de vie chaleureux ainsi que de beaux volumes restant à aménager selon vos envies : atelier, bureau, chambres supplémentaires, gîte, espace détente... Vous profiterez également de nombreuses dépendances offrant un fort potentiel de stockage, bricolage ou aménagement complémentaire. Le terrain, agréable et ouvert sur la campagne environnante, permet de savourer pleinement le calme et le charme de la vie au vert. Authenticité, cachet de l'ancien, pierres, potentiel d'aménagement et cadre bucolique : un bien rare pour les amateurs de campagne et de rénovation. À découvrir sans tarder.

  • https://www.transac63.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Brugeron
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63880
Coordonnées : 45.715268, 3.698597
Total : 159 582
Prix d'acquisition : 97 650
Travaux : 54 120
Valeur du bien : 151 770
Frais de notaire : 7 812
Coût estimé : 7 812
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.53€ - 8.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 834€/mois
Loyer annuel estimé : 10009€/an
Fourchette totale : 620€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 7440€ - 13465€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 363,64 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :186 819
Prix d'achat :97 650
Décote à l'achat :-89 169 (-47.7%)
Marge achat-revente :27 237€ (14.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 582
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 845,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 089,53
Coût de l'assurance :13 963,43
Taxe foncière : 1 000,91€/an
Soit par mois : 83,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 834,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 928,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 460 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation lourde
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 120(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 720
    Isolation toiture: 137 m² × 60€/m² = 8220€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 200
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 1000€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Rénovation:3 000
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 920✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 834 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 009 €/an
Calcul : 834 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 582 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 559 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 001 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 195
Revenus locatifs : +10 009
Charges déductibles : -61 195
Résultat foncier Année 1 : -51 186(Déficit de 51 186 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 786
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 075 €/an
Revenus locatifs : +10 009
Charges déductibles : -7 075
Résultat foncier Années 2+ : 2 934 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29785.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 650
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 473(65% de 97 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 308 €/an
Calcul : 63 473 € × 3,636% = 2 308
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 00961 2005 521-51 19121 400 €29 791 €29 791 €
210 2096 9355 3763 274--26 517 €
310 4146 7865 2263 628--22 889 €
410 6226 6315 0713 991--18 898 €
510 8346 4704 9104 364--14 533 €
611 0516 3044 7444 747--9 786 €
711 2726 1314 5725 141--4 646 €
811 4975 9534 3945 544---
911 7275 7684 2095 959---
1011 9625 5774 0186 385---
1112 2015 3793 8196 822---
1212 4455 1743 6147 271---
1312 6944 9613 4027 733---
1412 9484 7413 1828 207---
1513 2074 5142 9548 693---
1613 4714 2782 7189 193---
1713 7404 0332 4749 707---
1814 0153 7802 22110 235---
1914 2963 5181 95910 777---
2014 5813 2471 68811 334---
2114 8732 9661 40711 907---
2215 1712 6751 11612 495---
2315 4742 37481413 100---
2415 7832 06250213 722---
2516 0991 73917914 360---
TOTAL320 596173 19680 090147 40021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 400
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 009 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 102 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 102-6 420+8 522
2+2 1020+2 102
3+2 1020+2 102
4+2 1020+2 102
5+2 1020+2 102
6+2 1020+2 102
7+2 1020+2 102
8+2 102+270+1 832
9+2 102+1 788+314
10+2 102+1 915+187
11+2 102+2 047+55
12+2 102+2 181-79
13+2 102+2 320-218
14+2 102+2 462-360
15+2 102+2 608-506
16+2 102+2 758-656
17+2 102+2 912-810
18+2 102+3 070-968
19+2 102+3 233-1 131
20+2 102+3 400-1 298
21+2 102+3 572-1 470
22+2 102+3 749-1 647
23+2 102+3 930-1 828
24+2 102+4 116-2 014
25+2 102+4 308-2 206
Total+52 550+44 220+8 330
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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