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À vendre appartement 125 m2 proche centre-ville, 3 ch (possibilité 4), peu de charge de copropriété

VilleÉtampes (91)
Surface123m²
Coût Total219 530€
Loyer Annuel18 680€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 1 373,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 123 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, Mandat exclusif, Orientation ouest, 1 salle de douche, 2 étages, Chauffage central collectif, Étage 1 sur 2, Cuisine équipée

Ce vaste appartement, plein de cachet, est idéalement situé à quelques pas du centre-ville.

Il offre de nombreux atouts :

  • Faibles charges de copropriété (copropriété bénévole)
  • Excellent DPE classé C
  • Possibilité de recréer une quatrième chambre

Dès l’entrée, vous découvrirez la possibilité daménager une grande penderie. La pièce centrale de l'appartement, chaleureuse et traversante, développe 40 m2 et intègre une agréable cuisine aménagée semi-ouverte. Le tout est sublimé par de magnifiques poutres apparentes.

Côté nuit, d’un côté de la pièce de vie, vous trouverez deux grandes chambres (dont une de 17 m2), ainsi qu’une salle de bains avec WC.

De l’autre côté, un espace bureau dessert une superbe suite parentale, composée d’une salle d’eau avec WC, d’un dressing bien optimisé et d’une chambre agréable.

Contactez Yves HÉNAULT dès aujourd'hui pour organiser une visite ! OUVERT À L'INTER-CABINET - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Étampes
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91150
Coordonnées : 48.431519, 2.161794
Total : 219 530€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 37 010€
Valeur du bien : 206 010€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 12.66€/m²/mois
Fourchette : 10.75€ - 14.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1557€/mois
Loyer annuel estimé : 18680€/an
Fourchette totale : 1322€ - 1833€/mois
Fourchette annuelle : 15866€ - 21993€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 310,34 €/m²
Basé sur :177 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :284 172 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-115 172€ (-40.5%)
Marge achat-revente :64 642€ (22.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 074,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :87,81€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 162,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 804,92€
Coût de l'assurance :26 343,60€
Taxe foncière : 1 868,00€/an
Soit par mois : 155,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 556,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 317,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :238,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 125 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées et traces d'humidité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 010 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 910€
    Rénovation complète cuisine: 123 m² × 170€/m² = 20910€, Main d'œuvre: 90€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 3240€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 50€/m² × 30 = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds 5 m²: 40€/m² × 5 = 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étampes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 680 €/an
Calcul : 1 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 129 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 530 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 054 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 868 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 061 €
Revenus locatifs : +18 680 €
Charges déductibles : -47 061 €
Résultat foncier Année 1 : -28 381 €(Déficit de 28 381 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 681 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 051 €/an
Revenus locatifs : +18 680 €
Charges déductibles : -10 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 629 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17680.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 680 €47 068 €7 136 €-28 388 €10 700 €17 688 €17 688 €
219 054 €9 866 €6 944 €9 188 €--8 500 €
319 435 €9 667 €6 745 €9 768 €---
419 823 €9 462 €6 540 €10 362 €---
520 220 €9 249 €6 328 €10 970 €---
620 624 €9 030 €6 108 €11 594 €---
721 037 €8 803 €5 882 €12 233 €---
821 458 €8 569 €5 648 €12 888 €---
921 887 €8 327 €5 406 €13 559 €---
1022 324 €8 077 €5 155 €14 247 €---
1122 771 €7 819 €4 897 €14 952 €---
1223 226 €7 552 €4 630 €15 675 €---
1323 691 €7 276 €4 354 €16 415 €---
1424 165 €6 990 €4 069 €17 174 €---
1524 648 €6 696 €3 774 €17 952 €---
1625 141 €6 391 €3 469 €18 750 €---
1725 644 €6 076 €3 155 €19 567 €---
1826 157 €5 751 €2 829 €20 406 €---
1926 680 €5 415 €2 493 €21 265 €---
2027 213 €5 067 €2 146 €22 146 €---
2127 758 €4 709 €1 787 €23 049 €---
2228 313 €4 338 €1 416 €23 975 €---
2328 879 €3 954 €1 032 €24 925 €---
2429 457 €3 558 €636 €25 899 €---
2530 046 €3 149 €227 €26 897 €---
TOTAL598 328 €212 859 €102 805 €385 469 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 385 469 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 923 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 923 €-3 210 €+7 133 €
2+3 923 €0 €+3 923 €
3+3 923 €+380 €+3 543 €
4+3 923 €+3 109 €+814 €
5+3 923 €+3 291 €+632 €
6+3 923 €+3 478 €+445 €
7+3 923 €+3 670 €+253 €
8+3 923 €+3 866 €+57 €
9+3 923 €+4 068 €-145 €
10+3 923 €+4 274 €-351 €
11+3 923 €+4 486 €-563 €
12+3 923 €+4 702 €-779 €
13+3 923 €+4 925 €-1 002 €
14+3 923 €+5 152 €-1 229 €
15+3 923 €+5 386 €-1 463 €
16+3 923 €+5 625 €-1 702 €
17+3 923 €+5 870 €-1 947 €
18+3 923 €+6 122 €-2 199 €
19+3 923 €+6 379 €-2 456 €
20+3 923 €+6 644 €-2 721 €
21+3 923 €+6 915 €-2 992 €
22+3 923 €+7 193 €-3 270 €
23+3 923 €+7 477 €-3 554 €
24+3 923 €+7 770 €-3 847 €
25+3 923 €+8 069 €-4 146 €
Total+98 075 €+115 641 €+-17 566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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