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Triplex 4 pièces – 51 rue de Thann à BELFORT

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface74m²
Coût Total134 990€
Loyer Annuel8 126€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 013,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

51 rue de Thann à Belfort, appartement T4 en triplex de 74.85 m², ancienne cité ouvrière Alstom, avec jardin d’environ 68m² comprenant :

  • Rez-de-chaussée : Entrée, séjour, cuisine, salle de bains et toilettes séparées.
  • 1er étage : palier, deux chambres en enfilades,
  • 2ème étage : une chambre, grenier.

Chauffage gaz de 2019.

Taxe foncière 1 171€ par an.

Copropriété de 12 lots, quote-part de charges de copropriété : environ 200€ par an. Syndic professionnel.

Les visites se font sur rendez-vous.

Pour l’achat, déposer un dossier d’offre. Toute offre se compose d’un formulaire de proposition (fourni pendant la visite), d’un justificatif de financement et du dernier avis d’imposition.

Les offres incomplètes ne seront pas retenues.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.647960, 6.847000
Total : 134 990€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 53 990€
Valeur du bien : 128 990€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8126€/an
Fourchette totale : 527€ - 869€/mois
Fourchette annuelle : 6329€ - 10432€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 150,59€
Coût de l'assurance :11 811,63€
Taxe foncière : 1 171,00€/an
Soit par mois : 97,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 677,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 820,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour optimiser le système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris peinture et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 990 €(730 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 5500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres: 600€/fenêtre × 7 = 4200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Cuisine:16 000€
    Rénovation cuisine complète: 6000€ + Électroménager: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 126 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 990 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 171 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 990 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 338 €
Revenus locatifs : +8 126 €
Charges déductibles : -60 338 €
Résultat foncier Année 1 : -52 212 €(Déficit de 52 212 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 812 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 348 €/an
Revenus locatifs : +8 126 €
Charges déductibles : -6 348 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 778 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30812.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 126 €60 342 €4 509 €-52 217 €21 400 €30 817 €30 817 €
28 288 €6 232 €4 389 €2 056 €--28 761 €
38 454 €6 108 €4 265 €2 346 €--26 415 €
48 623 €5 980 €4 136 €2 643 €--23 772 €
58 796 €5 847 €4 003 €2 949 €--20 823 €
68 971 €5 709 €3 866 €3 262 €--17 561 €
79 151 €5 567 €3 724 €3 583 €--13 978 €
89 334 €5 420 €3 577 €3 913 €--10 064 €
99 521 €5 268 €3 425 €4 252 €--5 812 €
109 711 €5 111 €3 268 €4 600 €--1 212 €
119 905 €4 948 €3 105 €4 957 €---
1210 103 €4 780 €2 937 €5 323 €---
1310 305 €4 606 €2 763 €5 699 €---
1410 511 €4 426 €2 583 €6 085 €---
1510 722 €4 240 €2 397 €6 482 €---
1610 936 €4 048 €2 204 €6 889 €---
1711 155 €3 848 €2 005 €7 306 €---
1811 378 €3 642 €1 799 €7 736 €---
1911 605 €3 429 €1 586 €8 176 €---
2011 838 €3 209 €1 365 €8 629 €---
2112 074 €2 981 €1 137 €9 093 €---
2212 316 €2 745 €902 €9 571 €---
2312 562 €2 501 €658 €10 061 €---
2412 813 €2 249 €406 €10 564 €---
2513 070 €1 988 €145 €11 081 €---
TOTAL260 268 €165 228 €65 151 €95 040 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 040 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 126 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 706 €-6 420 €+8 126 €
2+1 706 €0 €+1 706 €
3+1 706 €0 €+1 706 €
4+1 706 €0 €+1 706 €
5+1 706 €0 €+1 706 €
6+1 706 €0 €+1 706 €
7+1 706 €0 €+1 706 €
8+1 706 €0 €+1 706 €
9+1 706 €0 €+1 706 €
10+1 706 €0 €+1 706 €
11+1 706 €+1 123 €+583 €
12+1 706 €+1 597 €+109 €
13+1 706 €+1 710 €-4 €
14+1 706 €+1 826 €-120 €
15+1 706 €+1 944 €-238 €
16+1 706 €+2 067 €-361 €
17+1 706 €+2 192 €-486 €
18+1 706 €+2 321 €-615 €
19+1 706 €+2 453 €-747 €
20+1 706 €+2 589 €-883 €
21+1 706 €+2 728 €-1 022 €
22+1 706 €+2 871 €-1 165 €
23+1 706 €+3 018 €-1 312 €
24+1 706 €+3 169 €-1 463 €
25+1 706 €+3 324 €-1 618 €
Total+42 650 €+28 512 €+14 138 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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