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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface62m²
Coût Total87 492€
Loyer Annuel6 420€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois-179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 127,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Salon (total 17,09 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Digicode, Interphone

Venez découvrir cet appartement de 62 m2 en excellent état comprenant une belle entrée avec placards, une cuisine équipée-aménagée, un salon de 17 m2, deux chambres, un grand dégagement avec placards, une salle d'eau et un w-c. Superbe vue sur Limoges Actuellement loué: 420 euros hors charges. (7.70 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 73 lots - dont 25 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2494.20 euros.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.844205, 1.259977
Total : 87 492€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 81 900€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6420€/an
Fourchette totale : 426€ - 671€/mois
Fourchette annuelle : 5117€ - 8056€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 435,94 €/m²
Basé sur :469 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 028 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :-19 128€ (-21.5%)
Marge achat-revente :1 536€ (1.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :21,87€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 452,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 807,61€
Coût de l'assurance :6 561,90€
Taxe foncière : 642,03€/an
Soit par mois : 53,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 207,85€/mois
Soit par an : 2 494,20€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 535,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 714,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 88 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 420 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 492 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 262 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 642 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 494 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 292 €
Revenus locatifs : +6 420 €
Charges déductibles : -18 292 €
Résultat foncier Année 1 : -11 872 €(Déficit de 11 872 €)
Imputable sur revenu global : 11 872 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 292 €/an
Revenus locatifs : +6 420 €
Charges déductibles : -6 292 €
Résultat foncier Années 2+ : 128 €/an
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 420 €18 295 €2 896 €-11 875 €11 875 €--
26 549 €6 218 €2 819 €331 €---
36 680 €6 137 €2 739 €542 €---
46 813 €6 055 €2 656 €759 €---
56 950 €5 969 €2 570 €980 €---
67 089 €5 881 €2 482 €1 208 €---
77 230 €5 789 €2 390 €1 441 €---
87 375 €5 694 €2 296 €1 680 €---
97 522 €5 597 €2 198 €1 926 €---
107 673 €5 495 €2 097 €2 177 €---
117 826 €5 391 €1 992 €2 435 €---
127 983 €5 283 €1 884 €2 700 €---
138 143 €5 171 €1 772 €2 972 €---
148 305 €5 055 €1 656 €3 250 €---
158 471 €4 936 €1 537 €3 536 €---
168 641 €4 812 €1 413 €3 829 €---
178 814 €4 684 €1 285 €4 130 €---
188 990 €4 552 €1 153 €4 438 €---
199 170 €4 415 €1 016 €4 755 €---
209 353 €4 274 €875 €5 079 €---
219 540 €4 128 €729 €5 413 €---
229 731 €3 976 €578 €5 755 €---
239 926 €3 820 €421 €6 106 €---
2410 124 €3 658 €260 €6 466 €---
2510 327 €3 491 €93 €6 835 €---
TOTAL205 645 €138 775 €41 808 €66 869 €11 875 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 562 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 420 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 348 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 348 €-3 562 €+4 910 €
2+1 348 €+99 €+1 249 €
3+1 348 €+163 €+1 185 €
4+1 348 €+228 €+1 120 €
5+1 348 €+294 €+1 054 €
6+1 348 €+362 €+986 €
7+1 348 €+432 €+916 €
8+1 348 €+504 €+844 €
9+1 348 €+578 €+770 €
10+1 348 €+653 €+695 €
11+1 348 €+731 €+617 €
12+1 348 €+810 €+538 €
13+1 348 €+892 €+456 €
14+1 348 €+975 €+373 €
15+1 348 €+1 061 €+287 €
16+1 348 €+1 149 €+199 €
17+1 348 €+1 239 €+109 €
18+1 348 €+1 331 €+17 €
19+1 348 €+1 426 €-78 €
20+1 348 €+1 524 €-176 €
21+1 348 €+1 624 €-276 €
22+1 348 €+1 726 €-378 €
23+1 348 €+1 832 €-484 €
24+1 348 €+1 940 €-592 €
25+1 348 €+2 051 €-703 €
Total+33 700 €+20 061 €+13 639 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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