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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Dié-des-Vosges (88)
Surface122.3m²
Coût Total142 890€
Loyer Annuel11 850€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois+153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 122.3 m²
Prix au m² : 813,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 3 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Exposition sud-ouest, Interphone, Pas de cave, Non meublé

Situé au troisième et dernier étage, magnifique LOFT lumineux d'une surface au sol de 178,48 m² et de 122.30 m² loi carrez avec vue imprenable sur la Cathédrale et la tour de la liberté exposition SUD OUEST, il est composé d'une entrée, cuisine équipée, séjour, salon, suite parentale avec salle de bain, deux chambres et salle d'eau avec W.C, buanderie-chaufferie et W.C indépendant avec lave-mains. L'appartement dispose également d'un grenier. Coup de coeur assuré pour les amoureux de biens atypiques.

Carte pro. CPI 8801 2018 000 027 660

Ville : Saint-Dié-des-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88100
Coordonnées : 48.297034, 6.936990
Total : 142 890€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 35 430€
Valeur du bien : 134 930€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122.3m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11850€/an
Fourchette totale : 773€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 9272€ - 15144€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :841,54 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 920 €
Prix d'achat :99 500 €
Décote à l'achat :-3 420€ (-3.3%)
Marge achat-revente :-39 970€ (-38.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,72€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 735,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 141,82€
Coût de l'assurance :10 716,75€
Taxe foncière : 1 184,99€/an
Soit par mois : 98,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 987,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 145 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 122.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut être rafraîchie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 430 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 250€
    Parquet flottant: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dié-des-Vosges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 850 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 655 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 890 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 185 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 430 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 698 €
Revenus locatifs : +11 850 €
Charges déductibles : -41 698 €
Résultat foncier Année 1 : -29 848 €(Déficit de 29 848 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 448 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 268 €/an
Revenus locatifs : +11 850 €
Charges déductibles : -6 268 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 582 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8448.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 850 €41 703 €4 659 €-29 853 €21 400 €8 453 €8 453 €
212 087 €6 147 €4 534 €5 939 €--2 513 €
312 329 €6 018 €4 404 €6 311 €---
412 575 €5 884 €4 270 €6 691 €---
512 827 €5 745 €4 132 €7 081 €---
613 083 €5 602 €3 989 €7 481 €---
713 345 €5 455 €3 841 €7 890 €---
813 612 €5 302 €3 688 €8 310 €---
913 884 €5 144 €3 530 €8 740 €---
1014 162 €4 981 €3 367 €9 181 €---
1114 445 €4 812 €3 198 €9 633 €---
1214 734 €4 638 €3 024 €10 096 €---
1315 028 €4 458 €2 844 €10 571 €---
1415 329 €4 271 €2 658 €11 058 €---
1515 636 €4 079 €2 465 €11 557 €---
1615 948 €3 880 €2 266 €12 068 €---
1716 267 €3 675 €2 061 €12 593 €---
1816 593 €3 462 €1 848 €13 131 €---
1916 925 €3 243 €1 629 €13 682 €---
2017 263 €3 016 €1 402 €14 247 €---
2117 608 €2 781 €1 168 €14 827 €---
2217 960 €2 539 €925 €15 422 €---
2318 320 €2 288 €675 €16 031 €---
2418 686 €2 029 €416 €16 657 €---
2519 060 €1 762 €148 €17 298 €---
TOTAL379 554 €142 913 €67 142 €236 641 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 641 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 850 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 488 €-6 420 €+8 908 €
2+2 488 €0 €+2 488 €
3+2 488 €+1 139 €+1 349 €
4+2 488 €+2 007 €+481 €
5+2 488 €+2 124 €+364 €
6+2 488 €+2 244 €+244 €
7+2 488 €+2 367 €+121 €
8+2 488 €+2 493 €-5 €
9+2 488 €+2 622 €-134 €
10+2 488 €+2 754 €-266 €
11+2 488 €+2 890 €-402 €
12+2 488 €+3 029 €-541 €
13+2 488 €+3 171 €-683 €
14+2 488 €+3 317 €-829 €
15+2 488 €+3 467 €-979 €
16+2 488 €+3 620 €-1 132 €
17+2 488 €+3 778 €-1 290 €
18+2 488 €+3 939 €-1 451 €
19+2 488 €+4 105 €-1 617 €
20+2 488 €+4 274 €-1 786 €
21+2 488 €+4 448 €-1 960 €
22+2 488 €+4 626 €-2 138 €
23+2 488 €+4 809 €-2 321 €
24+2 488 €+4 997 €-2 509 €
25+2 488 €+5 189 €-2 701 €
Total+62 200 €+70 992 €+-8 792 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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