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STUDIO

Bien expiré
VilleDigne-les-Bains (04)
Surface31m²
Coût Total88 125€
Loyer Annuel4 696€
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 45 000 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 451,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Convecteur Electrique Individuel

Studio d'une surface de 31,55 M² composé d'une cuisine ouverte sur la pièce de vie laquelle est prolongée par un balcon. Une salle de bains et un WC dissocié viennent compléter cet appartement. Place de parking devant la résidence. Idéal pour un investissement locatif. Proche lycée et commodités.

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.091814, 6.235143
Total : 88 125€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 39 525€
Valeur du bien : 84 525€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 16.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 391€/mois
Loyer annuel estimé : 4696€/an
Fourchette totale : 306€ - 501€/mois
Fourchette annuelle : 3670€ - 6007€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 608,05 €/m²
Basé sur :202 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 850 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-4 850€ (-9.7%)
Marge achat-revente :-38 275€ (-76.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 125€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :25,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 457,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 408,59€
Coût de l'assurance :7 710,94€
Taxe foncière : 469,55€/an
Soit par mois : 39,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 391,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 496,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique requise
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique requise
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, du lavabo, et du carrelage fissuré.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace de vie.
Quantité: salon (environ 19 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 525 €(1 275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 750€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 750€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 750€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 425€
    Peinture murs et plafonds: 19 m² × 75€/m² = 1425€, Main d'œuvre: 75€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 391 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 696 €/an
Calcul : 391 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 871 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 125 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 525 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 174 €
Revenus locatifs : +4 696 €
Charges déductibles : -43 174 €
Résultat foncier Année 1 : -38 478 €(Déficit de 38 478 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 078 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 649 €/an
Revenus locatifs : +4 696 €
Charges déductibles : -3 649 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 047 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17078.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 696 €43 176 €2 873 €-38 481 €21 400 €17 081 €17 081 €
24 789 €3 574 €2 796 €1 215 €--15 866 €
34 885 €3 494 €2 716 €1 391 €--14 474 €
44 983 €3 412 €2 634 €1 571 €--12 903 €
55 083 €3 326 €2 548 €1 756 €--11 147 €
65 184 €3 238 €2 460 €1 946 €--9 200 €
75 288 €3 147 €2 369 €2 141 €--7 059 €
85 394 €3 053 €2 275 €2 341 €--4 718 €
95 502 €2 955 €2 177 €2 546 €--2 172 €
105 612 €2 855 €2 077 €2 757 €---
115 724 €2 751 €1 973 €2 973 €---
125 838 €2 643 €1 865 €3 195 €---
135 955 €2 532 €1 754 €3 423 €---
146 074 €2 417 €1 639 €3 657 €---
156 196 €2 298 €1 520 €3 897 €---
166 320 €2 176 €1 398 €4 144 €---
176 446 €2 049 €1 271 €4 397 €---
186 575 €1 918 €1 140 €4 657 €---
196 706 €1 783 €1 005 €4 924 €---
206 841 €1 643 €865 €5 198 €---
216 977 €1 498 €720 €5 479 €---
227 117 €1 349 €571 €5 768 €---
237 259 €1 194 €416 €6 065 €---
247 404 €1 034 €256 €6 370 €---
257 552 €869 €91 €6 683 €---
TOTAL150 400 €100 383 €41 409 €50 016 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 016 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+986 €-6 420 €+7 406 €
2+986 €0 €+986 €
3+986 €0 €+986 €
4+986 €0 €+986 €
5+986 €0 €+986 €
6+986 €0 €+986 €
7+986 €0 €+986 €
8+986 €0 €+986 €
9+986 €0 €+986 €
10+986 €+176 €+810 €
11+986 €+892 €+94 €
12+986 €+959 €+27 €
13+986 €+1 027 €-41 €
14+986 €+1 097 €-111 €
15+986 €+1 169 €-183 €
16+986 €+1 243 €-257 €
17+986 €+1 319 €-333 €
18+986 €+1 397 €-411 €
19+986 €+1 477 €-491 €
20+986 €+1 559 €-573 €
21+986 €+1 644 €-658 €
22+986 €+1 730 €-744 €
23+986 €+1 820 €-834 €
24+986 €+1 911 €-925 €
25+986 €+2 005 €-1 019 €
Total+24 650 €+15 005 €+9 645 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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