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Duplex à vendre

VilleMartigues (13)
Surface207m²
Coût Total441 300€
Loyer Annuel32 832€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 375 000 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 1 811,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, calme, Digicode, Interphone

Martigues - Ferrières A proximité des commodités, parking et axes autoroutiers.

Au premier étage d'un immeuble édifié dans les années 1970. Copropriété composée de 3 lots.

Un appartement entièrement rénové, d'une surface habitable de 207 m² (165 m² Loi Carrez), répartie sur deux niveaux avec extérieur privatif.

Le premier niveau comprend un séjour d'une surface habitable d'environ 110 m², avec cuisine ouverte aménagée et équipée, et d'une chambre avec salle d'eau et WC d'une surface habitable de 20 m².

Une loggia d'une superficie de 20 m² est accessible depuis le séjour et la cuisine.

Le deuxième niveau d'une surface habitable de 50 m², se compose de deux chambres avec salle d'eau et WC.

Plus d'informations : Florent DI MARIA

Copropriété de 3 lots (Pas de procédure en cours). Florent DI MARIA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 899 659 668 - AIX-EN-PROVENCE.

Ville : Martigues
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13500
Coordonnées : 43.402364, 5.047446
Total : 441 300€
Prix d'acquisition : 375 000€
Travaux : 36 300€
Valeur du bien : 411 300€
Frais de notaire : 30 000€
Coût estimé : 30 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207m²
Loyer prédit : 13.22€/m²/mois
Fourchette : 10.25€ - 17.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 2736€/mois
Loyer annuel estimé : 32832€/an
Fourchette totale : 2122€ - 3528€/mois
Fourchette annuelle : 25459€ - 42341€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 539,73 €/m²
Basé sur :227 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :525 724 €
Prix d'achat :375 000 €
Décote à l'achat :-150 724€ (-28.7%)
Marge achat-revente :84 424€ (16.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :441 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 185,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :128,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 314,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :214 396,53€
Coût de l'assurance :38 613,75€
Taxe foncière : 3 283,23€/an
Soit par mois : 273,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 736,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 587,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :148,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 98 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 300 €(175 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 3 chambres × 30m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:8 400€
    Mise aux normes de l'électricité dans 3 chambres: 3 chambres × 60m² × 30€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 3000€ (total 1800€)
  • Cuisine - Rénovation:15 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 30m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger: 25m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Martigues (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 832 €/an
Calcul : 2 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 813 €/an
Base de calcul : Emprunt de 441 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 545 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 941 €
Revenus locatifs : +32 832 €
Charges déductibles : -55 941 €
Résultat foncier Année 1 : -23 109 €(Déficit de 23 109 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 409 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 641 €/an
Revenus locatifs : +32 832 €
Charges déductibles : -19 641 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 191 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12408.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 375 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 243 750 €(65% de 375 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 864 €/an
Calcul : 243 750 € × 3,636% = 8 864 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 832 €55 955 €14 828 €-23 123 €10 700 €12 423 €12 423 €
233 489 €19 262 €14 434 €14 227 €---
334 159 €18 854 €14 027 €15 304 €---
434 842 €18 433 €13 605 €16 409 €---
535 539 €17 997 €13 169 €17 542 €---
636 250 €17 546 €12 718 €18 703 €---
736 975 €17 080 €12 252 €19 895 €---
837 714 €16 597 €11 769 €21 117 €---
938 468 €16 098 €11 270 €22 371 €---
1039 238 €15 581 €10 753 €23 657 €---
1140 022 €15 047 €10 219 €24 976 €---
1240 823 €14 494 €9 666 €26 329 €---
1341 639 €13 922 €9 094 €27 718 €---
1442 472 €13 330 €8 502 €29 142 €---
1543 322 €12 718 €7 890 €30 604 €---
1644 188 €12 085 €7 257 €32 103 €---
1745 072 €11 429 €6 602 €33 642 €---
1845 973 €10 752 €5 924 €35 221 €---
1946 893 €10 050 €5 223 €36 842 €---
2047 830 €9 325 €4 497 €38 505 €---
2148 787 €8 575 €3 747 €40 212 €---
2249 763 €7 798 €2 970 €41 965 €---
2350 758 €6 995 €2 167 €43 763 €---
2451 773 €6 164 €1 336 €45 609 €---
2552 809 €5 304 €477 €47 504 €---
TOTAL1 051 629 €371 391 €214 397 €680 238 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 680 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 832 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 895 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 895 €-3 210 €+10 105 €
2+6 895 €+541 €+6 354 €
3+6 895 €+4 591 €+2 304 €
4+6 895 €+4 923 €+1 972 €
5+6 895 €+5 262 €+1 633 €
6+6 895 €+5 611 €+1 284 €
7+6 895 €+5 968 €+927 €
8+6 895 €+6 335 €+560 €
9+6 895 €+6 711 €+184 €
10+6 895 €+7 097 €-202 €
11+6 895 €+7 493 €-598 €
12+6 895 €+7 899 €-1 004 €
13+6 895 €+8 315 €-1 420 €
14+6 895 €+8 743 €-1 848 €
15+6 895 €+9 181 €-2 286 €
16+6 895 €+9 631 €-2 736 €
17+6 895 €+10 093 €-3 198 €
18+6 895 €+10 566 €-3 671 €
19+6 895 €+11 053 €-4 158 €
20+6 895 €+11 552 €-4 657 €
21+6 895 €+12 064 €-5 169 €
22+6 895 €+12 589 €-5 694 €
23+6 895 €+13 129 €-6 234 €
24+6 895 €+13 683 €-6 788 €
25+6 895 €+14 251 €-7 356 €
Total+172 375 €+204 071 €+-31 696 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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