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vente - appartement

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface117.3m²
Coût Total245 228€
Loyer Annuel12 324€
Rentabilité5.03%
Cashflow/mois-360€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 600 €
Surface : 117.3 m²
Prix au m² : 1 445,87 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salle d eau, Petit prix

APPARTEMENT DUPLEX DE 117 M2 AVEC LOCATAIRE COMPRENANT: AU REZ DE CHAUSSEE: ENTREE, CUISINE, SALON-SEJOUR, CHAMBRE, WC. A L'ETAGE: PALIER, TROIS CHAMBRES, WC, SALLE D'EAU ET SALLE DE BAIN. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.260804, -0.076762
Total : 245 228€
Prix d'acquisition : 169 600€
Travaux : 62 060€
Valeur du bien : 231 660€
Frais de notaire : 13 568€
Coût estimé : 13 568€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117.3m²
Loyer prédit : 8.76€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1027€/mois
Loyer annuel estimé : 12324€/an
Fourchette totale : 796€ - 1325€/mois
Fourchette annuelle : 9549€ - 15904€/an
Rentabilité brute :5.03%
Fourchette de rentabilité :3.89% - 6.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 228€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 210,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :73,57€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 284,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 963,46€
Coût de l'assurance :22 070,52€
Taxe foncière : 1 232,36€/an
Soit par mois : 102,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 026,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 386,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-359,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 117.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salles de bain fonctionnelles mais vieillissantes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 060 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 360€
    Parquet flottant: 48 m² × 70€ = 3360€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 50€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 027 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 324 €/an
Calcul : 1 027 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 159 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 228 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 883 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 232 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 334 €
Revenus locatifs : +12 324 €
Charges déductibles : -72 334 €
Résultat foncier Année 1 : -60 010 €(Déficit de 60 010 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 610 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 274 €/an
Revenus locatifs : +12 324 €
Charges déductibles : -10 274 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 050 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38610.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 240 €(65% de 169 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 009 €/an
Calcul : 110 240 € × 3,636% = 4 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 324 €72 342 €8 167 €-60 018 €21 400 €38 618 €38 618 €
212 570 €10 064 €7 949 €2 506 €--36 112 €
312 822 €9 839 €7 724 €2 983 €--33 129 €
413 078 €9 606 €7 491 €3 472 €--29 657 €
513 339 €9 365 €7 250 €3 974 €--25 683 €
613 606 €9 116 €7 001 €4 490 €--21 193 €
713 878 €8 858 €6 743 €5 020 €--16 173 €
814 156 €8 592 €6 477 €5 564 €--10 609 €
914 439 €8 316 €6 201 €6 123 €--4 486 €
1014 728 €8 031 €5 916 €6 696 €---
1115 022 €7 737 €5 622 €7 286 €---
1215 323 €7 432 €5 317 €7 891 €---
1315 629 €7 117 €5 002 €8 513 €---
1415 942 €6 791 €4 675 €9 151 €---
1516 261 €6 453 €4 338 €9 807 €---
1616 586 €6 105 €3 990 €10 481 €---
1716 918 €5 744 €3 629 €11 174 €---
1817 256 €5 371 €3 256 €11 885 €---
1917 601 €4 985 €2 870 €12 616 €---
2017 953 €4 586 €2 471 €13 367 €---
2118 312 €4 174 €2 058 €14 139 €---
2218 679 €3 747 €1 632 €14 932 €---
2319 052 €3 306 €1 190 €15 747 €---
2419 433 €2 849 €734 €16 584 €---
2519 822 €2 377 €262 €17 445 €---
TOTAL394 730 €232 903 €117 963 €161 827 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 588 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 588 €-6 420 €+9 008 €
2+2 588 €0 €+2 588 €
3+2 588 €0 €+2 588 €
4+2 588 €0 €+2 588 €
5+2 588 €0 €+2 588 €
6+2 588 €0 €+2 588 €
7+2 588 €0 €+2 588 €
8+2 588 €0 €+2 588 €
9+2 588 €0 €+2 588 €
10+2 588 €+663 €+1 925 €
11+2 588 €+2 186 €+402 €
12+2 588 €+2 367 €+221 €
13+2 588 €+2 554 €+34 €
14+2 588 €+2 745 €-157 €
15+2 588 €+2 942 €-354 €
16+2 588 €+3 144 €-556 €
17+2 588 €+3 352 €-764 €
18+2 588 €+3 566 €-978 €
19+2 588 €+3 785 €-1 197 €
20+2 588 €+4 010 €-1 422 €
21+2 588 €+4 242 €-1 654 €
22+2 588 €+4 479 €-1 891 €
23+2 588 €+4 724 €-2 136 €
24+2 588 €+4 975 €-2 387 €
25+2 588 €+5 233 €-2 645 €
Total+64 700 €+48 548 €+16 152 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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