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Maison à rénover

Bien expiré
VilleRiom (63)
Surface74m²
Coût Total171 900€
Loyer Annuel10 301€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 013,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Située en plein coeur du centre-ville de RIOM d'environ 75m2, cette maison à rénover offre un potentiel interresssant . Proche des commerces et à quelques pas de la gare, elle se compose de deux chambres, d'un bureau et d'une pièce de vie, le tout réparti sur trois niveaux. Un projet idéal pour les investisseurs en quête d'une opportunité locative ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://lalle-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Riom
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63200
Coordonnées : 45.892705, 3.115402
Total : 171 900€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 90 900€
Valeur du bien : 165 900€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 11.60€/m²/mois
Fourchette : 8.52€ - 15.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 858€/mois
Loyer annuel estimé : 10301€/an
Fourchette totale : 631€ - 1168€/mois
Fourchette annuelle : 7567€ - 14022€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 111,11 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 222 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-81 222€ (-52.0%)
Marge achat-revente :-15 678€ (-10.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :863,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 913,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 102,05€
Coût de l'assurance :15 041,25€
Taxe foncière : 1 030,06€/an
Soit par mois : 85,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 858,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 999,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 413 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 74 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Usure visible, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Usure visible, nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol du salon (carrelage ou autre revêtement)
Quantité: 20 m²
Raison: État 1/5 - Plancher en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 1/5 - Murs abîmés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 900 €(1 228 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:22 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:5 960€
    Isolation toiture/combles: 74 m² × 40€/m² = 2960€ + Main d'œuvre: 40€ = 3000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:27 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ = 15000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:19 500€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1500€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 240€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ + Main d'œuvre: 360€ = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol (carrelage):2 000€
    Carrelage salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (pose incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riom (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 858 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 301 €/an
Calcul : 858 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 030 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 524 €
Revenus locatifs : +10 301 €
Charges déductibles : -98 524 €
Résultat foncier Année 1 : -88 223 €(Déficit de 88 223 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 66 823 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 624 €/an
Revenus locatifs : +10 301 €
Charges déductibles : -7 624 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 677 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 66823.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 301 €98 530 €5 998 €-88 229 €21 400 €66 829 €66 829 €
210 507 €7 473 €5 841 €3 033 €--63 796 €
310 717 €7 311 €5 679 €3 406 €--60 390 €
410 931 €7 143 €5 511 €3 788 €--56 602 €
511 150 €6 969 €5 337 €4 180 €--52 422 €
611 373 €6 789 €5 157 €4 584 €--47 838 €
711 600 €6 602 €4 971 €4 998 €--42 840 €
811 832 €6 409 €4 777 €5 423 €--37 417 €
912 069 €6 209 €4 577 €5 860 €--31 557 €
1012 310 €6 001 €4 369 €6 309 €--25 248 €
1112 556 €5 786 €4 155 €6 770 €--18 478 €
1212 807 €5 564 €3 932 €7 244 €---
1313 064 €5 333 €3 701 €7 731 €---
1413 325 €5 094 €3 462 €8 231 €---
1513 591 €4 847 €3 215 €8 745 €---
1613 863 €4 590 €2 959 €9 273 €---
1714 140 €4 325 €2 693 €9 816 €---
1814 423 €4 050 €2 418 €10 374 €---
1914 712 €3 765 €2 133 €10 947 €---
2015 006 €3 470 €1 838 €11 536 €---
2115 306 €3 164 €1 532 €12 142 €---
2215 612 €2 847 €1 215 €12 765 €---
2315 924 €2 519 €887 €13 405 €---
2416 243 €2 179 €547 €14 064 €---
2516 568 €1 827 €195 €14 741 €---
TOTAL329 930 €218 795 €87 102 €111 135 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 135 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 301 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 163 €-6 420 €+8 583 €
2+2 163 €0 €+2 163 €
3+2 163 €0 €+2 163 €
4+2 163 €0 €+2 163 €
5+2 163 €0 €+2 163 €
6+2 163 €0 €+2 163 €
7+2 163 €0 €+2 163 €
8+2 163 €0 €+2 163 €
9+2 163 €0 €+2 163 €
10+2 163 €0 €+2 163 €
11+2 163 €0 €+2 163 €
12+2 163 €+2 173 €-10 €
13+2 163 €+2 319 €-156 €
14+2 163 €+2 469 €-306 €
15+2 163 €+2 623 €-460 €
16+2 163 €+2 782 €-619 €
17+2 163 €+2 945 €-782 €
18+2 163 €+3 112 €-949 €
19+2 163 €+3 284 €-1 121 €
20+2 163 €+3 461 €-1 298 €
21+2 163 €+3 643 €-1 480 €
22+2 163 €+3 830 €-1 667 €
23+2 163 €+4 022 €-1 859 €
24+2 163 €+4 219 €-2 056 €
25+2 163 €+4 422 €-2 259 €
Total+54 075 €+38 884 €+15 191 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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