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Maison 7 pièces 185 m²

Bien expiré
VillePaulhaguet (43)
Surface185m²
Coût Total198 470€
Loyer Annuel13 959€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 697,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir cet ensemble immobilier comprenant deux maisons de 82m² et 103 m² louées.

  • La première de 82m² se compose d'une cuisine ouverte sur salon, une salle d'eau-wc, 2 chambres, un bureau et buanderie-chaufferie. Louée 390€/mois.

  • La seconde de 103m² se compose d'une cuisine ouverte sur salon / salle à manger, une salle d'eau, 3 chambres, un terrain d'environ 85m² ainsi qu'une dépendance à usage de garage de 94m². Louée 590€/mois.

Le tout est implanté sur une parcelle de 410m². Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2070.0 € et 20840.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Référence annonce : 7 Consommation énergétique : 224 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 49 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Paulhaguet
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43230
Coordonnées : 45.206044, 3.514827
Total : 198 470€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 59 150€
Valeur du bien : 188 150€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 6.29€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 8.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1163€/mois
Loyer annuel estimé : 13959€/an
Fourchette totale : 883€ - 1533€/mois
Fourchette annuelle : 10593€ - 18394€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :738,85 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 686 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-7 686€ (-5.6%)
Marge achat-revente :-61 784€ (-45.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :984,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :57,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 041,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 740,08€
Coût de l'assurance :17 366,13€
Taxe foncière : 1 395,87€/an
Soit par mois : 116,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 163,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 158,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise à jour nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 150 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 950€
    Isolation combles: 185 m² × 70€/m² = 12950€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€/fenêtre = 18400€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (plomberie, électricité, matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Peinture salon:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Paulhaguet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 163 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 959 €/an
Calcul : 1 163 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 682 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 470 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 695 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 396 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 922 €
Revenus locatifs : +13 959 €
Charges déductibles : -67 922 €
Résultat foncier Année 1 : -53 964 €(Déficit de 53 964 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 564 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 772 €/an
Revenus locatifs : +13 959 €
Charges déductibles : -8 772 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 186 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32563.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 959 €67 929 €6 688 €-53 970 €21 400 €32 570 €32 570 €
214 238 €8 601 €6 511 €5 636 €--26 934 €
314 523 €8 418 €6 327 €6 105 €--20 829 €
414 813 €8 228 €6 138 €6 585 €--14 244 €
515 109 €8 032 €5 941 €7 078 €--7 166 €
615 412 €7 828 €5 738 €7 583 €---
715 720 €7 618 €5 528 €8 102 €---
816 034 €7 401 €5 310 €8 634 €---
916 355 €7 176 €5 085 €9 179 €---
1016 682 €6 943 €4 852 €9 739 €---
1117 016 €6 702 €4 611 €10 314 €---
1217 356 €6 452 €4 362 €10 903 €---
1317 703 €6 194 €4 104 €11 508 €---
1418 057 €5 928 €3 837 €12 129 €---
1518 418 €5 652 €3 561 €12 767 €---
1618 787 €5 366 €3 275 €13 421 €---
1719 162 €5 070 €2 980 €14 092 €---
1819 546 €4 764 €2 674 €14 781 €---
1919 936 €4 448 €2 358 €15 488 €---
2020 335 €4 121 €2 030 €16 214 €---
2120 742 €3 782 €1 691 €16 960 €---
2221 157 €3 432 €1 341 €17 725 €---
2321 580 €3 069 €978 €18 511 €---
2422 011 €2 694 €603 €19 318 €---
2522 452 €2 306 €215 €20 146 €---
TOTAL447 101 €208 153 €96 740 €238 948 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 948 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 959 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 931 €-6 420 €+9 351 €
2+2 931 €0 €+2 931 €
3+2 931 €0 €+2 931 €
4+2 931 €0 €+2 931 €
5+2 931 €0 €+2 931 €
6+2 931 €+125 €+2 806 €
7+2 931 €+2 430 €+501 €
8+2 931 €+2 590 €+341 €
9+2 931 €+2 754 €+177 €
10+2 931 €+2 922 €+9 €
11+2 931 €+3 094 €-163 €
12+2 931 €+3 271 €-340 €
13+2 931 €+3 453 €-522 €
14+2 931 €+3 639 €-708 €
15+2 931 €+3 830 €-899 €
16+2 931 €+4 026 €-1 095 €
17+2 931 €+4 228 €-1 297 €
18+2 931 €+4 434 €-1 503 €
19+2 931 €+4 647 €-1 716 €
20+2 931 €+4 864 €-1 933 €
21+2 931 €+5 088 €-2 157 €
22+2 931 €+5 318 €-2 387 €
23+2 931 €+5 553 €-2 622 €
24+2 931 €+5 795 €-2 864 €
25+2 931 €+6 044 €-3 113 €
Total+73 275 €+71 684 €+1 591 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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