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Maison à vendre

VilleMauriac (15)
Surface115m²
Coût Total158 590€
Loyer Annuel10 718€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 500 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 786,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, Exposition ouest, Pas de balcon

Maison de 115 m2 sur un terrain de 1000 m2 actuellement divisé en 2 appartements mais qui communiquent pour faire une maison, au RDC, une cuisine de 9.5 m2, un salon de 15 m2 et une chambre de 13m2 pouvant etre réunis pour faire une belle pièce à vivre, salle d'eau wc, à l'étage, une cuisine de 11 m2, un salon de 20 m2 et une chambre de 13 m2, salle d'eau, wc. Chauffage central fuel ( 2 chaudières). Grenier total. Cave totale. Tout à l'égout. Taxe foncière 1116e

Ville : Mauriac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15200
Coordonnées : 45.221962, 2.314915
Total : 158 590€
Prix d'acquisition : 90 500€
Travaux : 60 850€
Valeur du bien : 151 350€
Frais de notaire : 7 240€
Coût estimé : 7 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 5.65€ - 10.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 893€/mois
Loyer annuel estimé : 10718€/an
Fourchette totale : 650€ - 1228€/mois
Fourchette annuelle : 7799€ - 14730€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 484,21 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 684 €
Prix d'achat :90 500 €
Décote à l'achat :-80 184€ (-47.0%)
Marge achat-revente :12 094€ (7.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :785,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 831,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 047,69€
Coût de l'assurance :13 876,62€
Taxe foncière : 1 116,00€/an
Soit par mois : 93,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 893,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 924,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleure solution pour l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour conformité et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour pour conformité et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 850 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 500€
    Isolation toiture/combles: 115 m² × 100€/m² = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement chaudière par pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Mauriac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 893 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 718 €/an
Calcul : 893 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 323 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 590 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 116 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 845 €
Revenus locatifs : +10 718 €
Charges déductibles : -67 845 €
Résultat foncier Année 1 : -57 126 €(Déficit de 57 126 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 726 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 995 €/an
Revenus locatifs : +10 718 €
Charges déductibles : -6 995 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 724 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35726.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 825 €(65% de 90 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 139 €/an
Calcul : 58 825 € × 3,636% = 2 139 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 718 €67 850 €5 329 €-57 131 €21 400 €35 731 €35 731 €
210 933 €6 858 €5 187 €4 074 €--31 657 €
311 151 €6 712 €5 041 €4 439 €--27 218 €
411 374 €6 560 €4 889 €4 814 €--22 404 €
511 602 €6 404 €4 733 €5 198 €--17 206 €
611 834 €6 242 €4 571 €5 592 €--11 614 €
712 070 €6 074 €4 403 €5 996 €--5 617 €
812 312 €5 901 €4 229 €6 411 €---
912 558 €5 721 €4 050 €6 837 €---
1012 809 €5 535 €3 864 €7 274 €---
1113 065 €5 343 €3 672 €7 722 €---
1213 327 €5 145 €3 474 €8 182 €---
1313 593 €4 939 €3 268 €8 654 €---
1413 865 €4 727 €3 055 €9 139 €---
1514 142 €4 507 €2 835 €9 636 €---
1614 425 €4 279 €2 608 €10 146 €---
1714 714 €4 044 €2 372 €10 670 €---
1815 008 €3 800 €2 129 €11 208 €---
1915 308 €3 548 €1 877 €11 760 €---
2015 614 €3 287 €1 616 €12 327 €---
2115 927 €3 018 €1 347 €12 909 €---
2216 245 €2 739 €1 067 €13 507 €---
2316 570 €2 450 €779 €14 120 €---
2416 902 €2 151 €480 €14 750 €---
2517 240 €1 842 €171 €15 397 €---
TOTAL343 308 €179 674 €77 048 €163 634 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 634 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 718 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 251 €-6 420 €+8 671 €
2+2 251 €0 €+2 251 €
3+2 251 €0 €+2 251 €
4+2 251 €0 €+2 251 €
5+2 251 €0 €+2 251 €
6+2 251 €0 €+2 251 €
7+2 251 €0 €+2 251 €
8+2 251 €+238 €+2 013 €
9+2 251 €+2 051 €+200 €
10+2 251 €+2 182 €+69 €
11+2 251 €+2 317 €-66 €
12+2 251 €+2 455 €-204 €
13+2 251 €+2 596 €-345 €
14+2 251 €+2 742 €-491 €
15+2 251 €+2 891 €-640 €
16+2 251 €+3 044 €-793 €
17+2 251 €+3 201 €-950 €
18+2 251 €+3 362 €-1 111 €
19+2 251 €+3 528 €-1 277 €
20+2 251 €+3 698 €-1 447 €
21+2 251 €+3 873 €-1 622 €
22+2 251 €+4 052 €-1 801 €
23+2 251 €+4 236 €-1 985 €
24+2 251 €+4 425 €-2 174 €
25+2 251 €+4 619 €-2 368 €
Total+56 275 €+49 090 €+7 185 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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