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Maison 5 pièce(s), SCRIGNAC

Bien expiré
VilleScrignac (29)
Surface98m²
Coût Total100 920€
Loyer Annuel8 514€
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 897,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Maison d’habitation à rénover avec dépendances et terrain de 7 135 m² – Exposition plein sud - Située dans un petit hameau calme, en impasse, cette maison d’habitation exposée plein sud offre un beau potentiel de rénovation dans un environnement paisible. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Scrignac
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29640
Coordonnées : 48.431415, -3.671795
Total : 100 920€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 5 880€
Valeur du bien : 93 880€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8514€/an
Fourchette totale : 555€ - 907€/mois
Fourchette annuelle : 6661€ - 10881€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 528,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 707,30€
Coût de l'assurance :8 830,50€
Taxe foncière : 851,36€/an
Soit par mois : 70,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 709,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 553 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et réfection du carrelage
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet usé et murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 880 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 880€
    Isolation toiture/combles: 98 m² × 60€/m² = 5880€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Scrignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 880€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 880€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 514 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 368 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 920 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 452 €
Revenus locatifs : +8 514 €
Charges déductibles : -10 452 €
Résultat foncier Année 1 : -1 939 €(Déficit de 1 939 €)
Imputable sur revenu global : 1 939 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 572 €/an
Revenus locatifs : +8 514 €
Charges déductibles : -4 572 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 941 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 514 €10 455 €3 371 €-1 942 €1 942 €--
28 684 €4 486 €3 281 €4 198 €---
38 857 €4 393 €3 188 €4 465 €---
49 035 €4 297 €3 092 €4 738 €---
59 215 €4 198 €2 993 €5 018 €---
69 400 €4 095 €2 890 €5 305 €---
79 588 €3 989 €2 784 €5 599 €---
89 779 €3 879 €2 674 €5 901 €---
99 975 €3 765 €2 560 €6 210 €---
1010 174 €3 647 €2 443 €6 527 €---
1110 378 €3 526 €2 321 €6 852 €---
1210 586 €3 400 €2 196 €7 185 €---
1310 797 €3 270 €2 065 €7 527 €---
1411 013 €3 135 €1 931 €7 878 €---
1511 233 €2 996 €1 792 €8 237 €---
1611 458 €2 852 €1 648 €8 606 €---
1711 687 €2 703 €1 499 €8 984 €---
1811 921 €2 549 €1 345 €9 372 €---
1912 159 €2 390 €1 186 €9 769 €---
2012 403 €2 225 €1 021 €10 177 €---
2112 651 €2 055 €850 €10 596 €---
2212 904 €1 879 €674 €11 025 €---
2313 162 €1 696 €492 €11 465 €---
2413 425 €1 508 €303 €11 917 €---
2513 694 €1 313 €108 €12 381 €---
TOTAL272 692 €84 702 €48 707 €187 990 €1 942 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 583 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 990 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 514 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 788 €-583 €+2 371 €
2+1 788 €+1 259 €+529 €
3+1 788 €+1 339 €+449 €
4+1 788 €+1 421 €+367 €
5+1 788 €+1 505 €+283 €
6+1 788 €+1 591 €+197 €
7+1 788 €+1 680 €+108 €
8+1 788 €+1 770 €+18 €
9+1 788 €+1 863 €-75 €
10+1 788 €+1 958 €-170 €
11+1 788 €+2 056 €-268 €
12+1 788 €+2 156 €-368 €
13+1 788 €+2 258 €-470 €
14+1 788 €+2 363 €-575 €
15+1 788 €+2 471 €-683 €
16+1 788 €+2 582 €-794 €
17+1 788 €+2 695 €-907 €
18+1 788 €+2 811 €-1 023 €
19+1 788 €+2 931 €-1 143 €
20+1 788 €+3 053 €-1 265 €
21+1 788 €+3 179 €-1 391 €
22+1 788 €+3 308 €-1 520 €
23+1 788 €+3 440 €-1 652 €
24+1 788 €+3 575 €-1 787 €
25+1 788 €+3 714 €-1 926 €
Total+44 700 €+56 397 €+-11 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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