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Appartement 6 pièces 197 m²

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface197m²
Coût Total180 960€
Loyer Annuel18 168€
Rentabilité10.04%
Cashflow/mois+415€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 197 m²
Prix au m² : 822,34 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 6 pièces 197 m² - Appartement 6 pièces 197 m²

L'agence Pont Cardinal Immobilier vous propose à la vente, plein coeur de Tulle, un appartement d'environ 197 m2 dans un immeuble d'exception classé aux monuments historiques. Appartement composé d'une cuisine équipée et son cellier, salle à manger spacieuse, salon avec magnifique cheminée, wc indépendant, à l'étage vous trouvez l'espace de nuit : 4 chambres, 1 salle de bain avec douche et baignoire, 1 salle d'eau et un wc indépendant. Annexes de cet appartement: un grand grenier, lieu confortable de stockage.. Parking privatif, situé à proximité. Pierres et poutres apparentes, chauffage individuel gaz de ville, double vitrage sauf petite chambre, très bon état général. Ce bien magnifique, chargé d'histoire, mérite votre visite !

Surface : 197 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/04/2024

Consommation énergie primaire : 257 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.277096, 1.778132
Total : 180 960€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 168 000€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 197m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1514€/mois
Loyer annuel estimé : 18168€/an
Fourchette totale : 1196€ - 1917€/mois
Fourchette annuelle : 14350€ - 23001€/an
Rentabilité brute :10.04%
Fourchette de rentabilité :7.93% - 12.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :692,69 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 459 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :+25 541€ (+18.7%)
Marge achat-revente :-44 501€ (-32.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :896,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 947,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 915,69€
Coût de l'assurance :15 381,60€
Taxe foncière : 1 816,76€/an
Soit par mois : 151,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 513,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 098,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :415,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 197 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de la fenêtre simple vitrage dans la petite chambre par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 197 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine avec quelques éléments datés mais fonctionnels
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle. Coefficient régional appliqué: 0.9 pour zone rurale. ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 514 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 168 €/an
Calcul : 1 514 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 074 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 960 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 506 €
Revenus locatifs : +18 168 €
Charges déductibles : -14 506 €
Résultat foncier Année 1 : 3 661 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 506 €/an
Revenus locatifs : +18 168 €
Charges déductibles : -8 506 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 661 €/an
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 168 €14 512 €6 080 €3 655 €---
218 531 €8 351 €5 919 €10 180 €---
318 902 €8 184 €5 752 €10 718 €---
419 280 €8 011 €5 579 €11 269 €---
519 665 €7 832 €5 400 €11 833 €---
620 059 €7 647 €5 215 €12 411 €---
720 460 €7 456 €5 024 €13 004 €---
820 869 €7 258 €4 826 €13 611 €---
921 286 €7 053 €4 621 €14 233 €---
1021 712 €6 842 €4 409 €14 870 €---
1122 146 €6 622 €4 190 €15 524 €---
1222 589 €6 396 €3 964 €16 193 €---
1323 041 €6 161 €3 729 €16 880 €---
1423 502 €5 918 €3 486 €17 583 €---
1523 972 €5 667 €3 235 €18 304 €---
1624 451 €5 408 €2 976 €19 043 €---
1724 940 €5 139 €2 707 €19 801 €---
1825 439 €4 861 €2 429 €20 578 €---
1925 948 €4 574 €2 142 €21 374 €---
2026 467 €4 276 €1 844 €22 191 €---
2126 996 €3 968 €1 536 €23 028 €---
2227 536 €3 650 €1 218 €23 886 €---
2328 087 €3 321 €889 €24 766 €---
2428 649 €2 980 €548 €25 669 €---
2529 221 €2 628 €195 €26 594 €---
TOTAL581 914 €154 716 €87 916 €427 198 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 427 198 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 815 €+1 097 €+2 718 €
2+3 815 €+3 054 €+761 €
3+3 815 €+3 215 €+600 €
4+3 815 €+3 381 €+434 €
5+3 815 €+3 550 €+265 €
6+3 815 €+3 723 €+92 €
7+3 815 €+3 901 €-86 €
8+3 815 €+4 083 €-268 €
9+3 815 €+4 270 €-455 €
10+3 815 €+4 461 €-646 €
11+3 815 €+4 657 €-842 €
12+3 815 €+4 858 €-1 043 €
13+3 815 €+5 064 €-1 249 €
14+3 815 €+5 275 €-1 460 €
15+3 815 €+5 491 €-1 676 €
16+3 815 €+5 713 €-1 898 €
17+3 815 €+5 940 €-2 125 €
18+3 815 €+6 173 €-2 358 €
19+3 815 €+6 412 €-2 597 €
20+3 815 €+6 657 €-2 842 €
21+3 815 €+6 908 €-3 093 €
22+3 815 €+7 166 €-3 351 €
23+3 815 €+7 430 €-3 615 €
24+3 815 €+7 701 €-3 886 €
25+3 815 €+7 978 €-4 163 €
Total+95 375 €+128 159 €+-32 784 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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