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Appartement - 4 pièce(s) - 80 m²

VillePerpignan (66)
Surface80
Coût Total148 640
Loyer Annuel9 614
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-66
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 612,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Medjide Belkheir vous propose: T4 lumineux 80 m² avec balcon, garage et grenier - Centre Perpignan

Belle opportunité Appartement 4 pièces d'environ 80 m² idéalement situé au cOEur de Perpignan, proche des commerces, écoles et transports. Il se compose de : 3 chambres Séjour lumineux Cuisine séparée et équipée Salle d'eau + WC indépendant Balcon agréable pour profiter des beaux jours.

Les + : Garage privatif Grenier pour rangement Résidence sécurisée avec interphone Appartement en bon état

Emplacement recherché entre mer et montagne, à quelques minutes des plages. Contactez-moi pour plus d'informations ou organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 210 et classe CLIMAT D indice 45. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Medjide Belkheir mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Perpignan sous le numéro 948481387, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 80
  • Nbre. d'étages : 3
  • Étage du bien : 1
  • Nbre. de chambres : 3
  • Nb. de pièces : 4
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 1
  • Cave
Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.710393, 2.888751
Total : 148 640
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 9 320
Valeur du bien : 138 320
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9614€/an
Fourchette totale : 647€ - 992€/mois
Fourchette annuelle : 7761€ - 11910€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 070,33 €/m²
Basé sur :280 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 626
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :+43 374 (+50.7%)
Marge achat-revente :-63 014€ (-73.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :744,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 787,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 598,06
Coût de l'assurance :13 006,00
Taxe foncière : 961,41€/an
Soit par mois : 80,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 801,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 867,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: 10 m²
Raison: Aucune photo - état 4/5 supposé, rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 320(117 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Chaudière à condensation: 1 système à 3000€ + Main d'œuvre: 1800€ = 4800€
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salle de bain - Rénovation légère:1 200
    Peinture salle de bain: 10 m² × 40€/m² = 400€, Joints: 400€ = 800€
  • Chambres - Peinture:1 920
    Peinture chambres: 48 m² × 40€/m² = 1920€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Coefficient régional appliqué: 0.9 pour les zones rurales. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 614 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 137 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 640 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 320
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 939
Revenus locatifs : +9 614
Charges déductibles : -15 939
Résultat foncier Année 1 : -6 325(Déficit de 6 325 €)
Imputable sur revenu global : 6 325
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 619 €/an
Revenus locatifs : +9 614
Charges déductibles : -6 619
Résultat foncier Années 2+ : 2 995 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 61415 9445 142-6 3306 330 €--
29 8066 4895 0073 317---
310 0036 3494 8683 653---
410 2036 2054 7233 998---
510 4076 0554 5744 351---
610 6155 9004 4194 714---
710 8275 7404 2585 087---
811 0445 5744 0925 470---
911 2645 4023 9205 863---
1011 4905 2243 7426 266---
1111 7205 0393 5586 680---
1211 9544 8483 3667 106---
1312 1934 6503 1697 543---
1412 4374 4452 9647 992---
1512 6864 2332 7528 452---
1612 9394 0132 5328 926---
1713 1983 7862 3049 412---
1813 4623 5502 0699 912---
1913 7313 3061 82510 425---
2014 0063 0541 57210 952---
2114 2862 7921 31011 494---
2214 5722 5211 03912 051---
2314 8632 24075912 623---
2415 1601 95046813 211---
2515 4641 64916713 815---
TOTAL307 943120 95974 598186 9846 330Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 899
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 984
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 614 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 019 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 019-1 899+3 918
2+2 019+995+1 024
3+2 019+1 096+923
4+2 019+1 199+820
5+2 019+1 305+714
6+2 019+1 414+605
7+2 019+1 526+493
8+2 019+1 641+378
9+2 019+1 759+260
10+2 019+1 880+139
11+2 019+2 004+15
12+2 019+2 132-113
13+2 019+2 263-244
14+2 019+2 397-378
15+2 019+2 536-517
16+2 019+2 678-659
17+2 019+2 824-805
18+2 019+2 974-955
19+2 019+3 128-1 109
20+2 019+3 286-1 267
21+2 019+3 448-1 429
22+2 019+3 615-1 596
23+2 019+3 787-1 768
24+2 019+3 963-1 944
25+2 019+4 145-2 126
Total+50 475+56 095+-5 620
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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