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Maison 5 pièces 100 m²

Bien expiré
VilleAzay-sur-Cher (37)
Surface100m²
Coût Total135 620€
Loyer Annuel12 092€
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois+207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 690 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 100 m²

Vous avez vous aussi compris que les travaux peuvent rendre les possibilités d'investissement dans un bien à rénover particulièrement attractives? C'est l'occasion d'en profiter sur cet ensemble offrant trois plancher à aménager dans une commune dynamique et attractive à la croisée des chemins entre Chenonceau, haut lieu touristique de la vallée du Cher, et Amboise, ville symbole de l'époque Renaissance au plus près de la Loire. Le charme est là, pour le reste tout est à faire. Poutres et vieilles pierres seront au rendez-vous pour exploiter ce potentiel en devenir!

Surface : 100 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/11/2023

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Azay-sur-Cher
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37270
Coordonnées : 47.314934, 0.855076
Total : 135 620€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 61 100€
Valeur du bien : 130 100€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 8.10€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1008€/mois
Loyer annuel estimé : 12092€/an
Fourchette totale : 810€ - 1254€/mois
Fourchette annuelle : 9720€ - 15043€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 11.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 700,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 864,47€
Coût de l'assurance :11 527,70€
Taxe foncière : 1 209,21€/an
Soit par mois : 100,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 007,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 800,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :206,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: DPE F - Maison - État 1/5 visible sur photos, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 100 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 000€
    Isolation combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation chambres: 3 chambres × 3000€ = 9000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité)
  • Cuisine - Rafraîchissement important:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant meubles, plomberie, électricité)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Azay-sur-Cher (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 008 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 092 €/an
Calcul : 1 008 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 620 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 209 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 134 €
Revenus locatifs : +12 092 €
Charges déductibles : -67 134 €
Résultat foncier Année 1 : -55 042 €(Déficit de 55 042 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 642 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 034 €/an
Revenus locatifs : +12 092 €
Charges déductibles : -6 034 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 058 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33642.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 092 €67 138 €4 368 €-55 046 €21 400 €33 646 €33 646 €
212 334 €5 920 €4 250 €6 414 €--27 233 €
312 581 €5 798 €4 128 €6 782 €--20 450 €
412 832 €5 672 €4 002 €7 160 €--13 290 €
513 089 €5 542 €3 871 €7 547 €--5 743 €
613 351 €5 407 €3 737 €7 943 €---
713 618 €5 268 €3 598 €8 350 €---
813 890 €5 124 €3 454 €8 766 €---
914 168 €4 976 €3 306 €9 192 €---
1014 451 €4 823 €3 152 €9 629 €---
1114 740 €4 664 €2 994 €10 076 €---
1215 035 €4 501 €2 830 €10 534 €---
1315 336 €4 332 €2 661 €11 004 €---
1415 642 €4 157 €2 487 €11 486 €---
1515 955 €3 976 €2 306 €11 979 €---
1616 274 €3 790 €2 120 €12 484 €---
1716 600 €3 597 €1 927 €13 002 €---
1816 932 €3 398 €1 728 €13 533 €---
1917 271 €3 193 €1 523 €14 078 €---
2017 616 €2 981 €1 310 €14 635 €---
2117 968 €2 761 €1 091 €15 207 €---
2218 328 €2 535 €864 €15 793 €---
2318 694 €2 301 €630 €16 394 €---
2419 068 €2 059 €388 €17 009 €---
2519 449 €1 809 €138 €17 641 €---
TOTAL387 314 €165 722 €62 864 €221 592 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 592 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 539 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 539 €-6 420 €+8 959 €
2+2 539 €0 €+2 539 €
3+2 539 €0 €+2 539 €
4+2 539 €0 €+2 539 €
5+2 539 €0 €+2 539 €
6+2 539 €+660 €+1 879 €
7+2 539 €+2 505 €+34 €
8+2 539 €+2 630 €-91 €
9+2 539 €+2 758 €-219 €
10+2 539 €+2 889 €-350 €
11+2 539 €+3 023 €-484 €
12+2 539 €+3 160 €-621 €
13+2 539 €+3 301 €-762 €
14+2 539 €+3 446 €-907 €
15+2 539 €+3 594 €-1 055 €
16+2 539 €+3 745 €-1 206 €
17+2 539 €+3 901 €-1 362 €
18+2 539 €+4 060 €-1 521 €
19+2 539 €+4 223 €-1 684 €
20+2 539 €+4 391 €-1 852 €
21+2 539 €+4 562 €-2 023 €
22+2 539 €+4 738 €-2 199 €
23+2 539 €+4 918 €-2 379 €
24+2 539 €+5 103 €-2 564 €
25+2 539 €+5 292 €-2 753 €
Total+63 475 €+66 477 €+-3 002 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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