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Appartement Quimper 4 pièce(s) 78 m2

Bien expiré
VilleQuimper (29)
Surface78m²
Coût Total85 920€
Loyer Annuel10 163€
Rentabilité11.83%
Cashflow/mois+242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 948,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 15, Cave, Nombre de WC : 1

QUIMPER - Situé dans un immeuble calme, ce bien se compose actuellement d'un séjour, d'une cuisine, de trois chambres, d'une salle de bain et de WC séparés. L'appartement nécessite une rénovation totale, idéale pour créer un espace moderne et personnalisé selon vos goûts. Mandat 13877 (9.63 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 70 lots - dont 83 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 900.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/127013.pdf

Ville : Quimper
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29000
Coordonnées : 47.988376, -4.128405
Total : 85 920€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 80 000€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.86€/m²/mois
Fourchette : 8.77€ - 13.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 847€/mois
Loyer annuel estimé : 10163€/an
Fourchette totale : 684€ - 1048€/mois
Fourchette annuelle : 8210€ - 12581€/an
Rentabilité brute :11.83%
Fourchette de rentabilité :9.56% - 14.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :419,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,78€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 444,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 826,84€
Coût de l'assurance :7 732,80€
Taxe foncière : 1 016,31€/an
Soit par mois : 84,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 846,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :242,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour répondre aux normes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Entrée/CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée et du couloir avec peinture et revêtement de sol
Quantité: environ 11 m² total
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés et éclairage ancien nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(77 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 847 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 163 €/an
Calcul : 847 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 765 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 920 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 016 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 990 €
Revenus locatifs : +10 163 €
Charges déductibles : -10 990 €
Résultat foncier Année 1 : -827 €(Déficit de 827 €)
Imputable sur revenu global : 827 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 990 €/an
Revenus locatifs : +10 163 €
Charges déductibles : -4 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 173 €/an
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 163 €10 993 €2 767 €-830 €830 €--
210 366 €4 918 €2 693 €5 448 €---
310 574 €4 841 €2 615 €5 733 €---
410 785 €4 761 €2 535 €6 024 €---
511 001 €4 678 €2 453 €6 322 €---
611 221 €4 593 €2 367 €6 628 €---
711 445 €4 505 €2 279 €6 940 €---
811 674 €4 414 €2 188 €7 260 €---
911 908 €4 320 €2 094 €7 588 €---
1012 146 €4 223 €1 997 €7 923 €---
1112 389 €4 122 €1 897 €8 266 €---
1212 636 €4 019 €1 793 €8 618 €---
1312 889 €3 912 €1 686 €8 978 €---
1413 147 €3 801 €1 575 €9 346 €---
1513 410 €3 687 €1 461 €9 723 €---
1613 678 €3 569 €1 343 €10 110 €---
1713 952 €3 447 €1 221 €10 505 €---
1814 231 €3 320 €1 095 €10 910 €---
1914 515 €3 190 €965 €11 325 €---
2014 806 €3 056 €830 €11 750 €---
2115 102 €2 917 €691 €12 185 €---
2215 404 €2 773 €548 €12 631 €---
2315 712 €2 625 €399 €13 087 €---
2416 026 €2 472 €246 €13 554 €---
2516 347 €2 313 €88 €14 033 €---
TOTAL325 526 €101 467 €39 827 €224 058 €830 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 249 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 058 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 134 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 134 €-249 €+2 383 €
2+2 134 €+1 634 €+500 €
3+2 134 €+1 720 €+414 €
4+2 134 €+1 807 €+327 €
5+2 134 €+1 897 €+237 €
6+2 134 €+1 988 €+146 €
7+2 134 €+2 082 €+52 €
8+2 134 €+2 178 €-44 €
9+2 134 €+2 276 €-142 €
10+2 134 €+2 377 €-243 €
11+2 134 €+2 480 €-346 €
12+2 134 €+2 585 €-451 €
13+2 134 €+2 693 €-559 €
14+2 134 €+2 804 €-670 €
15+2 134 €+2 917 €-783 €
16+2 134 €+3 033 €-899 €
17+2 134 €+3 152 €-1 018 €
18+2 134 €+3 273 €-1 139 €
19+2 134 €+3 398 €-1 264 €
20+2 134 €+3 525 €-1 391 €
21+2 134 €+3 655 €-1 521 €
22+2 134 €+3 789 €-1 655 €
23+2 134 €+3 926 €-1 792 €
24+2 134 €+4 066 €-1 932 €
25+2 134 €+4 210 €-2 076 €
Total+53 350 €+67 217 €+-13 867 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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