Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 79 m²

VilleVichy (03)
Surface79
Coût Total166 600
Loyer Annuel10 041
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-108
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 430,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 79 m² - Appartement 3 pièces 79 m²

Square Habitat vous présente cet appartement de type 3 de 79.23 m² dans une résidence avec ascenseur, situé à proximité du centre ville. L'appartement est traversant et bénéficie de deux balcons. Il se compose d'une entrée, salon, salle à manger, une cuisine, deux chambres, salle de douches et toilettes séparés. Atouts et non des moindre, l'appartement est vendu avec un garage. Chauffage collectif. Huisseries double vitrage.

Surface : 79 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 41 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/10/2023

Consommation énergie primaire : 258 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 110 € et 1 550 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vichy
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03200
Coordonnées : 46.129830, 3.422106
Total : 166 600
Prix d'acquisition : 113 000
Travaux : 44 560
Valeur du bien : 157 560
Frais de notaire : 9 040
Coût estimé : 9 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 10.59€/m²/mois
Fourchette : 8.06€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10041€/an
Fourchette totale : 637€ - 1100€/mois
Fourchette annuelle : 7639€ - 13199€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 827,75 €/m²
Basé sur :892 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 392
Prix d'achat :113 000
Décote à l'achat :-31 392 (-21.7%)
Marge achat-revente :-22 208€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :813,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 860,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 489,02
Coût de l'assurance :14 161,00
Taxe foncière : 1 004,11€/an
Soit par mois : 83,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 836,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 944,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 258 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommationConfiance : Moyenne
Consommation énergétique de 258 kWh/m²/an, classée E selon les critères.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant si nécessaire
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 560(564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 600€/fenêtre = 4800€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (mobilier, électroménager et pose inclus)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:200
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vichy (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 041 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 377 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 600 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 508
Revenus locatifs : +10 041
Charges déductibles : -51 508
Résultat foncier Année 1 : -41 467(Déficit de 41 467 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 067
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 948 €/an
Revenus locatifs : +10 041
Charges déductibles : -6 948
Résultat foncier Années 2+ : 3 093 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20066.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 450(65% de 113 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 671 €/an
Calcul : 73 450 € × 3,636% = 2 671
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 04151 5135 383-41 47221 400 €20 072 €20 072 €
210 2426 8085 2373 434--16 638 €
310 4476 6575 0873 789--12 848 €
410 6566 5024 9324 153--8 695 €
510 8696 3424 7714 527--4 168 €
611 0866 1764 6064 910---
711 3086 0054 4345 303---
811 5345 8284 2575 706---
911 7655 6454 0756 120---
1012 0005 4563 8866 544---
1112 2405 2613 6916 979---
1212 4855 0603 4897 425---
1312 7354 8513 2817 883---
1412 9894 6363 0668 353---
1513 2494 4142 8438 835---
1613 5144 1842 6149 330---
1713 7843 9472 3769 837---
1814 0603 7022 13110 358---
1914 3413 4481 87810 893---
2014 6283 1861 61611 442---
2114 9212 9161 34512 005---
2215 2192 6371 06612 582---
2315 5232 34877713 175---
2415 8342 05047913 784---
2516 1501 74117114 409---
TOTAL321 619161 31377 489160 30621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 306
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 109 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 109-6 420+8 529
2+2 1090+2 109
3+2 1090+2 109
4+2 1090+2 109
5+2 1090+2 109
6+2 109+223+1 886
7+2 109+1 591+518
8+2 109+1 712+397
9+2 109+1 836+273
10+2 109+1 963+146
11+2 109+2 094+15
12+2 109+2 228-119
13+2 109+2 365-256
14+2 109+2 506-397
15+2 109+2 651-542
16+2 109+2 799-690
17+2 109+2 951-842
18+2 109+3 108-999
19+2 109+3 268-1 159
20+2 109+3 432-1 323
21+2 109+3 601-1 492
22+2 109+3 775-1 666
23+2 109+3 953-1 844
24+2 109+4 135-2 026
25+2 109+4 323-2 214
Total+52 725+48 092+4 633
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →