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Appartement 56 m² avec cour – rez-de-chaussée-quartier Richelieu prix attractif fort potentiel

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface56m²
Coût Total77 720€
Loyer Annuel10 055€
Rentabilité12.94%
Cashflow/mois+226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 214,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À proximité immédiate de la mairie, appartement T3 de 56 m² en rez-de-chaussée avec cour privative, habitable en l’état, proposé à un prix attractif en raison d’un rafraîchissement à prévoir.

L’annonce comprend des photos réelles du bien ainsi que des projections d’aménagement permettant de visualiser un intérieur rénové et modernisé.

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Propriétaire vends T3 de 56 m² en rez-de-chaussée situé quartier Richelieu, à proximité immédiate de la mairie et des commodités.

Appartement habitable en l’état, avec rafraîchissement à prévoir selon les envies et les moyens, offrant un prix attractif par rapport au marché et un fort potentiel de valorisation.

Bien idéal pour investissement locatif, premier achat ou résidence principale.

Atout rare : cour extérieure à usage privatif pour les deux logements du rez-de-chaussée.

Charges : 360 € / trimestre – Taxe foncière : 950 € / an

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.841250, 4.367840
Total : 77 720€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 4 280€
Valeur du bien : 72 280€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 14.96€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10055€/an
Fourchette totale : 657€ - 1069€/mois
Fourchette annuelle : 7885€ - 12822€/an
Rentabilité brute :12.94%
Fourchette de rentabilité :10.15% - 16.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 106,06 €/m²
Basé sur :899 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 939 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-49 939€ (-42.3%)
Marge achat-revente :40 219€ (34.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :390,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :22,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 413,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 380,87€
Coût de l'assurance :6 800,50€
Taxe foncière : 950,00€/an
Soit par mois : 79,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 837,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 612,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :225,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du carrelage usé et mise à jour des équipements si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - carrelage usé nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la chambre avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: environ 14 m²
Raison: État 3/5 assumé - pas de photo fournie, état moyen présumé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 280 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Carrelage 10 m²: 60€/m² × 10 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Carrelage 4 m²: 60€/m² × 4 = 240€, Éléments sanitaires: 300€, Main d'œuvre: 260€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 060€
    Peinture 12 m²: 30€/m² × 12 = 360€, Parquet flottant 12 m²: 50€/m² × 12 = 600€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Rafraîchissement:1 220€
    Peinture 14 m²: 30€/m² × 14 = 420€, Parquet flottant 14 m²: 50€/m² × 14 = 700€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 055 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 709 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 272 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 950 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 651 €
Revenus locatifs : +10 055 €
Charges déductibles : -9 651 €
Résultat foncier Année 1 : 404 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 371 €/an
Revenus locatifs : +10 055 €
Charges déductibles : -5 371 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 684 €/an
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 055 €9 654 €2 712 €401 €---
210 256 €5 303 €2 641 €4 953 €---
310 461 €5 230 €2 568 €5 231 €---
410 670 €5 154 €2 492 €5 517 €---
510 884 €5 075 €2 413 €5 809 €---
611 102 €4 994 €2 332 €6 108 €---
711 324 €4 909 €2 247 €6 414 €---
811 550 €4 822 €2 160 €6 728 €---
911 781 €4 731 €2 069 €7 050 €---
1012 017 €4 638 €1 976 €7 379 €---
1112 257 €4 540 €1 878 €7 717 €---
1212 502 €4 440 €1 778 €8 062 €---
1312 752 €4 335 €1 673 €8 417 €---
1413 007 €4 227 €1 565 €8 780 €---
1513 267 €4 116 €1 454 €9 152 €---
1613 533 €4 000 €1 338 €9 533 €---
1713 803 €3 880 €1 218 €9 924 €---
1814 079 €3 755 €1 093 €10 324 €---
1914 361 €3 626 €964 €10 735 €---
2014 648 €3 493 €831 €11 155 €---
2114 941 €3 355 €693 €11 586 €---
2215 240 €3 212 €550 €12 028 €---
2315 545 €3 063 €401 €12 482 €---
2415 856 €2 910 €248 €12 946 €---
2516 173 €2 750 €88 €13 422 €---
TOTAL322 064 €110 211 €39 381 €211 852 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 852 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 055 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 112 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 112 €+120 €+1 992 €
2+2 112 €+1 486 €+626 €
3+2 112 €+1 569 €+543 €
4+2 112 €+1 655 €+457 €
5+2 112 €+1 743 €+369 €
6+2 112 €+1 832 €+280 €
7+2 112 €+1 924 €+188 €
8+2 112 €+2 018 €+94 €
9+2 112 €+2 115 €-3 €
10+2 112 €+2 214 €-102 €
11+2 112 €+2 315 €-203 €
12+2 112 €+2 419 €-307 €
13+2 112 €+2 525 €-413 €
14+2 112 €+2 634 €-522 €
15+2 112 €+2 746 €-634 €
16+2 112 €+2 860 €-748 €
17+2 112 €+2 977 €-865 €
18+2 112 €+3 097 €-985 €
19+2 112 €+3 220 €-1 108 €
20+2 112 €+3 347 €-1 235 €
21+2 112 €+3 476 €-1 364 €
22+2 112 €+3 609 €-1 497 €
23+2 112 €+3 744 €-1 632 €
24+2 112 €+3 884 €-1 772 €
25+2 112 €+4 027 €-1 915 €
Total+52 800 €+63 556 €+-10 756 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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